Steuerfrei verkaufen nach 10 Jahren: Der Exit, den ETF-Anleger nicht haben

Gutverdiener und Unternehmer vergleichen Kapitalanlagen fast immer über die Rendite. Wer bringt mehr: der MSCI World oder die vermietete Neubauwohnung? Diese Frage ist berechtigt, aber sie ist unvollständig. Denn sie blendet den Moment aus, der über den tatsächlichen Vermögenszuwachs entscheidet: den Verkauf. Zwei Anlageformen können über zehn oder zwanzig Jahre eine vergleichbare Wertentwicklung erzielen und trotzdem am Ende ein völlig unterschiedliches Ergebnis auf dem Konto hinterlassen. Der Grund liegt nicht in der Rendite selbst, sondern in dem, was der Staat am Ende davon behält.

Das Problem: Beim Exit zahlt der ETF-Anleger immer

Seit der Einführung der Abgeltungsteuer 2009 gibt es für Aktien und ETFs keine Haltefrist mehr, die vor Steuern schützt. Vor 2009 galt für Wertpapiere eine Spekulationsfrist von zwölf Monaten, danach war ein Verkauf steuerfrei. Diese Regelung wurde ersatzlos gestrichen. Seitdem gilt: Egal ob ein ETF-Anteil zwei Jahre oder zwanzig Jahre im Depot liegt, jeder Veräußerungsgewinn wird mit der Abgeltungsteuer von 25 Prozent belastet, zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer. In Summe liegt die Belastung meist zwischen 26,4 und rund 28 Prozent. Bei thesaurierenden Aktien-ETFs greift zwar eine Teilfreistellung von 30 Prozent des Gewinns, die effektive Steuerlast sinkt dadurch auf etwa 18,5 bis knapp 20 Prozent. Das ändert am Grundprinzip jedoch nichts: Eine Steuer wird immer fällig, unabhängig davon, wie lange investiert wurde.

Der Sparerpauschbetrag von 1.000 Euro im Jahr, beziehungsweise 2.000 Euro bei zusammen veranlagten Ehepaaren, schafft hier nur eine geringfügige Entlastung. Auf den großen Teil des Gewinns, den viele Gutverdiener über Jahrzehnte erwirtschaften, greift der Fiskus in jedem Fall zu. Eine langfristige Haltedauer wird steuerlich schlicht nicht belohnt. Wer über zwanzig Jahre konsequent spart und investiert, zahlt beim Ausstieg denselben Steuersatz wie jemand, der seine Position nach einem Jahr wieder auflöst.

Die Lösung: Die 10-Jahres-Frist bei Immobilien

Bei privat gehaltenen Immobilien gilt eine grundlegend andere Logik. Nach § 23 EStG ist der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie im Privatvermögen vollständig steuerfrei, sobald zwischen notariellem Kaufvertrag und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen. Maßgeblich ist dabei nicht der Tag der Schlüsselübergabe, sondern das Datum der notariellen Beurkundung von Kauf und Verkauf. Diese Spekulationsfrist kennt keine Obergrenze bei der Gewinnhöhe. Ob der Wertzuwachs 50.000 Euro oder 500.000 Euro beträgt, spielt keine Rolle. Nach Ablauf der Frist bleibt der komplette Gewinn beim Eigentümer, ohne dass eine einzige Zeile in der Steuererklärung dazu Pflicht wird.

Diese Regel gilt unabhängig davon, ob die Immobilie fremdfinanziert oder aus Eigenkapital erworben wurde, und unabhängig davon, wie stark sie während der Haltedauer im Wert gestiegen ist. Genau das unterscheidet sie fundamental vom Kapitalmarkt: Bei Wertpapieren zählt für die Besteuerung ausschließlich der Gewinn zum Verkaufszeitpunkt. Bei Immobilien zählt zusätzlich die Zeit, und Zeit lässt sich planen.

Der Vorteil im Zahlenbeispiel

Ein Rechenbeispiel macht den Unterschied greifbar. Ein Anleger investiert 400.000 Euro, einmal in Aktien-ETFs, einmal in eine vermietete Kapitalanlage-Immobilie. Nach zehn Jahren ist der Wert in beiden Fällen auf 550.000 Euro gestiegen, ein Zuwachs von 150.000 Euro.

Beim ETF-Verkauf wird dieser Gewinn mit Abgeltungsteuer belastet. Selbst mit der Teilfreistellung von 30 Prozent für Aktienfonds bleiben rund 18,5 bis 20 Prozent Steuerlast, das entspricht etwa 28.000 bis 30.000 Euro. Ohne Teilfreistellung, etwa bei Einzelaktien oder bestimmten Fondskonstruktionen, liegt die Belastung mit rund 26,4 bis 28 Prozent sogar bei etwa 40.000 Euro. Beim Immobilienverkauf nach Ablauf der Zehn-Jahres-Frist bleibt der gesamte Gewinn von 150.000 Euro steuerfrei. Die Differenz von 28.000 bis 40.000 Euro ist kein theoretischer Vorteil, sondern eine reale Vermögensposition, die dem Investor beim Immobilienverkauf zusätzlich zur Verfügung steht.

Wichtig für eine seriöse Betrachtung: Diese Rechnung berücksichtigt ausschließlich den Exit. Während der Haltedauer kommen bei der Immobilie weitere Effekte hinzu, die in eine vollständige Kalkulation gehören. Dazu zählen laufende Mieteinnahmen als passiver Cashflow, die reguläre und gegebenenfalls die Sonderabschreibung, die während der Haltezeit die Steuerlast auf andere Einkünfte senkt, sowie der Fremdkapitalhebel, durch den ein Teil des Vermögenszuwachses nicht aus dem eigenen, sondern aus geliehenem Kapital finanziert wird. Der steuerfreie Exit ist damit kein isolierter Vorteil, sondern der Abschluss einer Kette von Effekten, die sich über die gesamte Haltedauer gegenseitig verstärken.

Ein Effekt, der in diesem Zusammenhang oft übersehen wird: Inflation wirkt bei fremdfinanzierten Immobilien wie ein zusätzlicher Verbündeter. Ein Darlehen von beispielsweise 300.000 Euro bleibt nominal über die gesamte Laufzeit gleich, während die reale Kaufkraft dieser Schuld durch Inflation kontinuierlich sinkt. Der Anleger zahlt das Darlehen faktisch mit Geld zurück, das im Zeitpunkt der Rückzahlung weniger wert ist als bei der Aufnahme. Dieser Effekt der realen Entschuldung verstärkt den steuerfreien Exit zusätzlich, da der nominale Verkaufsgewinn durch die Geldentwertung tendenziell sogar noch steigt, ohne dass darauf am Ende eine Steuer anfällt. Bei einem ETF-Depot existiert dieser gegenläufige Effekt nicht in vergleichbarer Form, da hier in der Regel kein Fremdkapital in ähnlichem Umfang eingesetzt wird.

Einordnung: Warum diese Frist ein knappes Gut ist

Diese Steuerfreiheit ist an klare Bedingungen geknüpft. Sie gilt ausschließlich im Privatvermögen, nicht bei gewerblichem Grundstückshandel. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs riskiert, wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußert, die Einstufung als gewerblicher Händler. In diesem Fall entfällt die Steuerfreiheit vollständig, und die Gewinne unterliegen der Einkommensteuer sowie gegebenenfalls der Gewerbesteuer. Wer also mehrere Objekte hält, sollte Verkäufe zeitlich und strukturell bewusst planen. Zudem wird die Zehn-Jahres-Frist bei einer Immobilie, die im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren selbst genutzt wurde, ohnehin nicht benötigt, da hier bereits eine eigene Steuerbefreiung greift. Bei unentgeltlichem Erwerb, etwa durch Schenkung oder Erbschaft, wird die Haltedauer des Rechtsvorgängers angerechnet. Die Frist beginnt hier also nicht neu, was die Immobilie auch für die generationenübergreifende Vermögensplanung interessant macht.

Politisch ist die Zehn-Jahres-Frist zudem kein Naturgesetz. 2026 wird auf Bundesebene erneut über eine Reform des § 23 EStG diskutiert. Im Gespräch sind unter anderem eine Verlängerung der Frist auf bis zu fünfzehn Jahre sowie schärfere Regeln für vermietete Objekte. Beschlossen ist bislang nichts, die geltende Rechtslage bleibt unverändert anwendbar. Genau das macht den heutigen Zeitpunkt relevant: Wer jetzt investiert, sichert sich die aktuell geltenden Regeln für die eigene Haltefrist. Ein späterer Einstieg findet möglicherweise unter strengeren Bedingungen statt, ohne dass sich das im Vorfeld verlässlich planen ließe.

Fazit: Kombination statt Verzicht

Der Vergleich zeigt keinen Grund, ETFs grundsätzlich zu meiden. Er zeigt einen blinden Fleck in der reinen Rendite-Betrachtung, die viele Gutverdiener bei ihrer Vermögensplanung anstellen. Wer Vermögen aufbaut und dabei die Steuerlast auf den Exit ignoriert, verschenkt einen der wenigen verbliebenen legalen Steuervorteile, die der deutsche Kapitalmarkt für Privatanleger noch bietet. Kapitalanlage-Immobilien mit einer klaren, langfristig geplanten Haltestrategie über zehn Jahre hinaus liefern diesen Vorteil systematisch und planbar, nicht auf Basis von Bauchgefühl-Kalkulationen oder unsicheren Excel-Listen.

Die eigentliche Stärke liegt nicht in Immobilie gegen ETF, sondern im Zusammenspiel beider Bausteine innerhalb einer durchdachten Vermögensstruktur. Wer prüfen möchte, ob und wie sich dieser steuerfreie Exit für die eigene Situation konkret rechnet, inklusive Finanzierung, laufender Abschreibung und Cashflow während der Haltedauer, sollte das mit einer steuerberater-geprüften Berechnung tun, nicht mit einer groben Schätzung.