Kein Neubau, keine Lösung: Warum Deutschland absichtlich zu wenig baut

Stellen Sie sich vor, ein Land wüsste seit zwanzig Jahren, dass es zu wenig Wohnraum schafft. Dass die Bevölkerung wächst, die Haushalte kleiner werden, die Städte platzen. Stellen Sie sich vor, Studien, Verbände und Ökonomen würden Jahr für Jahr dieselbe Diagnose stellen – und die Politik würde Jahr für Jahr dasselbe tun: fast nichts. Klingt absurd? Willkommen in Deutschland.

Die Wohnungsbaukrise ist kein Unglück. Sie ist ein Konstruktionsfehler. Eingebaut durch politische Entscheidungen, die Bestandsschützer gegenüber Suchenden bevorzugen, die Bürokratie über Effizienz stellen und die kurzfristige Wählergunst über langfristige Infrastruktur. Wer das versteht, versteht auch, warum die Krise so schwer zu lösen ist – und warum sie für bestimmte Menschen eine außergewöhnliche Gelegenheit darstellt.

Die Lücke, die jedes Jahr größer wird
Der Bedarf an neuen Wohnungen in Deutschland liegt laut Berechnungen verschiedener Wirtschaftsinstitute bei mindestens 350.000 bis 400.000 Einheiten pro Jahr. Fertiggestellt wurden 2024 rund 255.000. Das bedeutet: Deutschland baut jährlich rund 100.000 bis 150.000 Wohnungen zu wenig. Multipliziert über die vergangenen Jahre ergibt sich ein kumulatives Defizit von mehreren hunderttausend Wohnungen – ein struktureller Mangel, der sich nicht durch ein gutes Baujahr aufholen lässt.

Was noch schwerer wiegt: Die Baugenehmigungen – der Vorlaufindikator für künftige Fertigstellungen – sind seit 2022 dramatisch eingebrochen. Im ersten Halbjahr 2024 wurden deutschlandweit rund 35 Prozent weniger Baugenehmigungen erteilt als im Vorjahreszeitraum. Das bedeutet: Nicht nur heute wird zu wenig gebaut. Auch in zwei, drei Jahren werden es zu wenig fertige Wohnungen geben. Die Lücke wird nicht kleiner. Sie wird größer.

Das Komplizierte ist kein Zufall
Wer in Deutschland ein Mehrfamilienhaus bauen will, betritt ein bürokratisches Labyrinth, das seinesgleichen sucht. Ein typischer Ablauf sieht so aus: Bauvoranfrage, Bebauungsplanprüfung, Auslegung des Plans, Einspruchsfrist für Bürger und Verbände, Genehmigungsverfahren, mögliche Klageverfahren – und das alles, bevor der erste Stein gesetzt wurde. Wer Glück hat, wartet zwei Jahre. Wer Pech hat, kämpft fünf Jahre und baut am Ende trotzdem nicht.

Das ist kein Zufall. Es ist das Ergebnis einer Gesetzgebung, die über Jahrzehnte Einspruchsrechte ausgeweitet, Umweltauflagen verschärft und Planungsfreiheiten der Kommunen maximiert hat. Theoretisch sollen diese Instrumente Bürger schützen. Praktisch schützen sie vor allem jene, die bereits drin sind – die Bestandseigentümer, die keine neuen Nachbarn wollen, keine Schattenwürfe, keinen veränderten Gebietscharakter.

Wer profitiert vom Stillstand?
Die unbequeme Wahrheit lautet: Der Baustopp in deutschen Städten ist nicht trotz seiner Profiteure politisch stabil – sondern wegen ihnen. Bestandsimmobilieneigentümer sehen den Wert ihrer Häuser und Wohnungen steigen, je knapper das Angebot wird. Wer 2010 eine Berliner Wohnung für 150.000 Euro gekauft hat, ist heute Besitzer einer Immobilie, die teilweise das Dreifache wert ist. Nicht weil er etwas Besonderes getan hätte. Sondern weil nichts gebaut wurde.

Diese Eigentümer wählen. Sie sind gut organisiert. Sie haben Zeit, zu Bürgerversammlungen zu gehen und Einsprüche einzulegen. Und sie wählen Parteien und Kandidaten, die ihre Interessen vertreten – also jene, die das Wachstum bremsen, Dichte verhindern und Aufstockungen ablehnen. Das politische System antwortet auf diese Anreize rational: Es schützt die Bestandsbesitzer und lässt die Wohnungssuchenden im Stich.

Was funktioniert – aber nicht gemacht wird
Es gibt keine Geheimnisse bei der Lösung der Wohnungskrise. Die Maßnahmen sind bekannt, international erprobt und von Experten seit Jahren empfohlen.

Erstens: Baugenehmigungsverfahren radikal vereinfachen und digitalisieren. Länder wie Finnland oder die Niederlande schaffen Genehmigungen in Wochen, nicht in Jahren. Deutschland könnte das auch – wenn es wollte.

Zweitens: Bauland mobilisieren durch eine Grundsteuer C, die unbebaute Grundstücke in Ballungsräumen belastet. Wer Bauland hortet, sollte dafür zahlen. Das schafft Anreize, endlich zu bauen oder zu verkaufen.

Drittens: Baunormen entrümpeln. Deutschland hat über 20.000 DIN-Normen im Bauwesen, die Kosten in die Höhe treiben und Innovation blockieren. Modulares Bauen, serielles Bauen, standardisierte Grundrisse – all das würde Wohnungsbau günstiger und schneller machen. Aber jede Norm hat Lobbyisten, die sie verteidigen.

Viertens: Verdichtung in Bestandsgebieten ermöglichen. Aufstockungen, Dachausbauten, Baulückenschließung – in deutschen Städten gibt es erhebliches Potenzial, ohne neue Flächen zu verbrauchen. Aber genau hier sind die Widerstände am größten.

Nichts davon ist unmöglich. Alles davon ist politisch schwer durchsetzbar. Das ist der eigentliche Kern des Problems.

Was das für Privatanleger bedeutet
Wer versteht, dass die strukturellen Ursachen der Wohnungsknappheit in absehbarer Zeit nicht behoben werden, zieht eine logische Schlussfolgerung: Die Nachfrage nach Mietwohnungen in deutschen Städten bleibt hoch. Dauerhaft. Strukturell. Und das ist die Grundlage jeder soliden Immobilieninvestition.

Ein Privatanleger, der heute eine Wohnung in einer deutschen Großstadt oder einer wachstumsstarken Mittelstadt erwirbt und vermietet, kauft sich in einen Markt ein, der durch politisches Versagen auf Knappheit programmiert ist. Das klingt hart. Es ist aber die Realität. Die Mietrenditen bleiben stabil, die Nachfrage bleibt hoch, und die Wertsteigerung ist in einem Markt mit strukturellem Angebotsmangel eingebaut.

Hinzu kommen die steuerlichen Vorteile: AfA mindert das zu versteuernde Einkommen, der Fremdkapitalhebel multipliziert die Eigenkapitalrendite, und nach zehn Jahren Haltefrist ist der Veräußerungsgewinn steuerfrei. Der Staat, der beim Bauen versagt, ist beim Fördern von Immobilieninvestoren überraschend großzügig.

Fazit: Die Lösung kommt nicht – also handle selbst
Deutschland baut absichtlich zu wenig. Nicht aus Böswilligkeit, sondern weil die Interessenstruktur des politischen Systems genau das begünstigt. Solange Bestandsbesitzer mehr Wahlmacht haben als Wohnungssuchende, wird sich daran wenig ändern.

Für den einzelnen Menschen gibt es zwei Optionen: auf strukturellen Wandel warten, der auf sich warten lässt. Oder die Realität akzeptieren und für sich nutzen. Wer heute in Mietimmobilien investiert, schwimmt nicht gegen den Strom – er schwimmt mit ihm. Und das ist in der Kapitalanlage selten eine schlechte Position.