Max Schmidt von X Capital: „Wenn Eigennutzer abwinken, steigen Anleger ein“ - Immobilien Aktuell by Immocom

„Käufer können wieder mehr mitreden“: Max Schmidt von X Capital im Presseinterview über Immobilien als Kapitalanlage

26.08.2026

Presse und Medien im Gespräch mit X Capital: Immobilien Aktuell by Immocom – „Max Schmidt von X Capital: „Wenn Eigennutzer abwinken, steigen Anleger ein“ →
‍Immobilien Aktuell by Immocom: https://blog.immobilien-aktuell-magazin.de/2026/08/31/wenn-eigennutzer-abwinken-steigen-anleger-ein/‍
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Während der Erwerb der eigenen vier Wände durch die gestiegenen Finanzierungskosten für viele Menschen zunehmend unerschwinglich wird, können Kapitalanleger Zinsen und Abschreibungen steuerlich ansetzen. Max Schmidt, Leiter Immobilieninvestment bei X Capital, erkennt darin Potenzial – vor allem bei Neubauten und an Standorten jenseits der klassischen Toplagen, vorausgesetzt, Rendite und Vermietbarkeit passen.

Der Immobilienmarkt hat sich in den letzten Jahren grundlegend gewandelt. Auf eine lange Ära historisch niedriger Zinsen folgte eine deutliche Anhebung der Leitzinsen durch die Europäische Zentralbank, mit der sie der hohen Inflation entgegentreten wollte.

Im Juni wurde die Erhöhung von 2,00 auf 2,25 Prozent beschlossen. Die Absicht dahinter: die grassierende Teuerung einzudämmen, wo immer dies möglich ist.

Parallel dazu haben sich die Konditionen für Baufinanzierungen auf ein Niveau eingependelt, das viele Marktteilnehmer lange nicht mehr kannten. Wo vor wenigen Jahren teils noch Zinssätze unter 1 Prozent möglich waren, werden heute meist zwischen 3,5 und 4,5 Prozent fällig. Das klingt für viele zunächst ernüchternd. Schrumpfen die Chancen beim Objektkauf also zusehends? Und welche Sicherheiten bleiben überhaupt noch?

Eigennutzer unter Druck:

Wie so häufig hängt die Antwort vom Blickwinkel ab. Was für Eigennutzer derzeit eine der schwierigsten Marktphasen seit Jahren bedeutet, kann sich für Kapitalanleger als eine der interessantesten Gelegenheiten seit Langem erweisen.

Der Grund: Anleger können ihre Finanzierungskosten steuerlich geltend machen – ein strategischer Vorteil in der Kalkulation, der Eigennutzern verwehrt bleibt. Das heißt auch: Wo Eigenheimkäufer abwinken müssen, werden bestimmte Lagen für Investoren überhaupt erst attraktiv.

Ein einfaches Rechenbeispiel verdeutlicht die Dimension: Ein Darlehen über 500.000 Euro kostete bei 1 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung rund 1.250 Euro im Monat. Bei 4 Prozent Zins und identischer Tilgung klettert die monatliche Rate auf etwa 2.500 Euro. Diese Mehrbelastung ist für viele Familien selbst mit gutem Einkommen nicht mehr tragbar – zumal gestiegene Lebenshaltungskosten, höhere Energiepreise und verschärfte Vergabekriterien der Banken hinzukommen.

Ein Aspekt gerät dabei oft aus dem Blick: Eigennutzer können ihre Zinsen steuerlich nicht absetzen. Sämtliche Finanzierungskosten müssen aus dem bereits versteuerten Einkommen bestritten werden. Das Zusammenspiel aus hohen Kaufpreisen, hohen Finanzierungskosten und steigenden Lebenshaltungskosten lässt den Traum vom Eigenheim für viele in weite Ferne rücken.

Potenziale und Standorte für Investoren

Für Kapitalanleger sieht das Bild grundlegend anders aus. Sie erwerben Immobilien als wirtschaftliches Investment – und profitieren damit von steuerlichen Regelungen, die Eigennutzern nicht offenstehen.

Die Zinsen einer vermieteten Immobilie lassen sich grundsätzlich als Werbungskosten absetzen. Abhängig vom persönlichen Steuersatz kann so ein beträchtlicher Teil der Finanzierungskosten kompensiert werden.

Ein Gutverdiener mit einem Grenzsteuersatz von bis zu 42 Prozent holt sich einen erheblichen Anteil seiner Finanzierungskosten indirekt über die Steuer zurück. Das macht hohe Zinsen nicht zu etwas Positivem – es bedeutet aber, dass Kapitalanleger deren Auswirkungen völlig anders bewerten müssen als Eigennutzer. Zusätzlich steht Anlegern die Abschreibung ihres Objekts offen – mit bis zu 10 Prozent jährlich, und das trotz historisch steigender Immobilienwerte.

Das größte Wachstumspotenzial bieten in dieser Dynamik Lagen mit vergleichsweise moderaten Einstiegspreisen. Der Grund: Bei niedrigeren Preisen ist eine Wertsteigerung wahrscheinlicher als in den prominenten A-Lagen, etwa den Innenstädten der Top-Seven-Metropolen.

Beispiele in Nordrhein-Westfalen:

• Erkrath
• Mettmann
• Meerbusch
• Neuss
• Soest
• Essen-Kettwig
• Bochum
• Dortmund Süd & West
• Bergheim
• Bedburg

Beispiele in Baden-Württemberg:

• Schwäbisch Hall
• Heilbronn
• Ulm
• Karlsruhe

Wer hier investiert, hat bei solidem Gebäudezustand, moderner Infrastruktur, stabiler Vermietbarkeit und positiven Demographiezahlen sehr gute Aussichten.

Neubau – besser als sein Ruf?

Hinzu kommen die derzeit äußerst attraktiven Abschreibungsmöglichkeiten für Neubauimmobilien. Aus der Kombination von degressiver Abschreibung und Sonderabschreibung ergeben sich für Investoren in den ersten Jahren erhebliche steuerliche Effekte.

So entstehen steuerliche Verluste, die sich mit anderen Einkünften verrechnen lassen. Insbesondere für Gutverdiener eröffnet sich damit die Möglichkeit, einen Teil der Steuerlast in Vermögensaufbau umzuwandeln. Selbstverständlich sollte niemand eine Immobilie allein wegen der Steuervorteile erwerben.

Die Wirtschaftlichkeit des Investments muss stets an erster Stelle stehen. Steuerliche Vorteile können jedoch als zusätzlicher Hebel dienen, um den Vermögensaufbau spürbar zu beschleunigen.

Cashflow statt Spekulation

Hinzu kommen die derzeit äußerst attraktiven Abschreibungsmöglichkeiten für Neubauimmobilien. Aus der Kombination von degressiver Abschreibung und Sonderabschreibung ergeben sich für Investoren in den ersten Jahren erhebliche steuerliche Effekte.

So entstehen steuerliche Verluste, die sich mit anderen Einkünften verrechnen lassen. Insbesondere für Gutverdiener eröffnet sich damit die Möglichkeit, einen Teil der Steuerlast in Vermögensaufbau umzuwandeln. Selbstverständlich sollte niemand eine Immobilie allein wegen der Steuervorteile erwerben.

Die Wirtschaftlichkeit des Investments muss stets an erster Stelle stehen. Steuerliche Vorteile können jedoch als zusätzlicher Hebel dienen, um den Vermögensaufbau spürbar zu beschleunigen.

Wie geht es mit den Zinsen weiter?

Hinzu kommen die derzeit äußerst attraktiven Abschreibungsmöglichkeiten für Neubauimmobilien. Aus der Kombination von degressiver Abschreibung und Sonderabschreibung ergeben sich für Investoren in den ersten Jahren erhebliche steuerliche Effekte.

So entstehen steuerliche Verluste, die sich mit anderen Einkünften verrechnen lassen. Insbesondere für Gutverdiener eröffnet sich damit die Möglichkeit, einen Teil der Steuerlast in Vermögensaufbau umzuwandeln. Selbstverständlich sollte niemand eine Immobilie allein wegen der Steuervorteile erwerben.

Die Wirtschaftlichkeit des Investments muss stets an erster Stelle stehen. Steuerliche Vorteile können jedoch als zusätzlicher Hebel dienen, um den Vermögensaufbau spürbar zu beschleunigen.

„Wenn Eigennutzer abwinken, steigen Anleger ein“ – Max Schmidt, X Capital
Das vollständige Interview lesen Sie bei Immobilien Aktuell by Immocom: https://blog.immobilien-aktuell-magazin.de/2026/08/31/wenn-eigennutzer-abwinken-steigen-anleger-ein/

Über X Capital:

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