Karin Schröder von X Capital: „Hohe Zinsen, neue Chancen“ – Cash Online

„Nicht auf die nächste Niedrigzinsphase warten": Karin Schröder von X Capital bei Cash. über steigende EZB-Zinsen und Chancen für Kapitalanleger

26.09.2026

Presse und Medien im Gespräch mit X Capital:Cash. – „Steigende EZB-Zinsen: Warum Immobilienkäufer dennoch profitieren können" → Cash.: https://www.cash-online.de/a/steigende-ezb-zinsen-warum-immobilienkaeufer-dennoch-profitieren-koennen-726408/

Die Europäische Zentralbank hat den Einlagesatz zum 16. September auf 2,50 Prozent angehoben. Auf den ersten Blick liegt der Schluss nahe: Höhere Zinsen bedeuten schlechtere Bedingungen für Immobilieninvestments. In ihrem Gastbeitrag für Cash. erläutert Karin Schröder, CEO und Partner der X Capital, warum diese Rechnung zu kurz greift – und weshalb gut vorbereitete Kapitalanleger das veränderte Marktumfeld gezielt für sich nutzen können, wenn Kaufpreis, Objekt und Finanzierungsstruktur zusammenpassen.

Höhere Zinsen sind nur eine Seite der Rechnung

Zinserhöhungen erzwingen eine präzisere Kalkulation – sie verändern aber zugleich die gesamte Marktdynamik. In der Niedrigzinsphase von etwa 2017 bis 2022 konnten extrem günstige Finanzierungen hohe Kaufpreise teilweise ausgleichen. Dieses Modell funktioniert heute nicht mehr: Eine Immobilie muss sich über Mieteinnahmen, Standortqualität und einen angemessenen Einstiegspreis rechnen – nicht über die bloße Hoffnung auf Wertsteigerung bei billigem Geld.

Gleichzeitig ziehen sich viele Kaufinteressenten zurück, allen voran Eigennutzer, die höhere Kreditkosten unmittelbar aus ihrem verfügbaren Einkommen tragen müssen. Kapitalanleger stehen anders da: Bei vermieteten Objekten sind Schuldzinsen als Werbungskosten abziehbar, hinzu kommen steuerliche Effekte wie die Gebäudeabschreibung. Höhere Finanzierungskosten müssen Anleger daher völlig anders bewerten als Eigennutzer.

Der eigentliche Vorteil liegt jedoch auf der Marktseite: Mit weniger Mitbewerbern verschiebt sich die Verhandlungsposition spürbar zugunsten der Investoren. Verkäufer können nicht mehr damit rechnen, mehrere Interessenten zu nahezu jedem Preis zu finden. Wer vorbereitet und liquide auftritt, hat einen klaren Vorteil. Der richtige Maßstab lautet deshalb nicht „Ist der Zins höher als vor fünf Jahren?", sondern „Funktioniert dieses konkrete Investment unter den heutigen Bedingungen?"

Eigenkapital wird zum strategischen Faktor

Als Fremdkapital extrem günstig war, war eine hohe Kreditquote oft attraktiv. Heute prüfen Banken die Tragfähigkeit eines Vorhabens deutlich genauer – Eigenkapital erleichtert die Kreditvergabe und verbessert die Konditionen. Falsch wäre allerdings, möglichst viel Eigenkapital in jedes Objekt zu stecken: Wer sämtliche Rücklagen bindet, verliert Liquidität für Modernisierungen, unerwartete Kosten oder weitere Investitionen.

Entscheidend ist die Balance aus Fremdkapitalhebel, monatlicher Belastung, ausreichender Liquiditätsreserve und Eigenkapitalrendite. Anleger sollten deshalb mehrere Szenarien durchrechnen: Wie verändert sich das Investment bei unterschiedlichem Eigenkapitaleinsatz? Wie entwickelt sich der Cashflow? Und wie viel liquide Reserve bleibt nach dem Kauf tatsächlich übrig? Eigenkapital ist kein Selbstzweck, sondern ein sinnvoll zu dosierender Baustein der Finanzierungsstrategie.

Anleger dürfen keine Zeit verlieren

Im Eigenheim-Segment wächst der Verhandlungsspielraum zusehends – die Folge eines Überangebots an Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Doppelhaushälften. Zwei Faktoren treiben diese Entwicklung: Zum einen der demografische „Silver Tsunami" – Objekte der Jahrgänge 1946 bis 1964 kommen durch Verkäufe und Erbschaften langfristig in immer größerer Zahl auf den Markt. Zum anderen der Nachfragerückgang, weil sich Interessenten angesichts der gestiegenen finanziellen Anforderungen zurückziehen.

Im Segment der Kapitalanleger stellt sich die Lage völlig anders dar: In den A- und B-Lagen treffen Wohnraumverknappung und steigende Nachfrage aufeinander, wobei Eigentumswohnungen bei Investoren besonders gefragt sind. Wer hier auf sinkende Zinsen wartet, riskiert, lukrative Gelegenheiten zu verpassen – auf das richtige Timing kommt es an.

Die größte Chance dieser Marktphase liegt in der durchdachten Umsetzung bereits beim Einkauf: in energetisch hochwertige Immobilien investieren, steuerliche Effekte wie die Neubauabschreibung nutzen und zinsgünstige KfW-Förderungen aktivieren. Stimmen Objektzustand, Lage, Nachfrage und Regionalwirtschaft, ist mit künftiger Wertsteigerung zu rechnen.

Die entscheidenden Leitfragen sind heute:

• Wie energieeffizient ist die Immobilie?
• Wie gering ist der Abstand zwischen Kaltmiete und Warmmiete – also der Nebenkostenanteil?
• In welchem Zustand ist das Objekt, besteht Sanierungsbedarf?
• Gibt es am Standort Industrie, Arbeitsplätze und Universitäten?
• Wie entwickelt sich die Nachfrage heute und in absehbarer Zukunft?
• Wie ist der lokale Mietmarkt strukturiert und welches Mietsteigerungspotenzial besteht?
• Welche laufenden Kosten können durch Reparaturen und Modernisierungen entstehen?

Der Beleihungswert gewinnt an Gewicht

Der Wert, den die Bank als Sicherheit für das Darlehen ansetzen kann, ist zu einem entscheidenden Faktor geworden. Die Bonität des Kreditnehmers allein genügt nicht mehr: Pauschale Finanzierungszusagen erteilen Banken kaum noch – selbst bei solider Bonität, und gerade im Bereich der Kapitalanlagen. Investoren sollten die Beleihbarkeitskriterien der Banken daher kennen und in ihre Planung einbeziehen.

Schnelle Bankzusagen schaffen Planungssicherheit

Der klassische, rein zinsbasierte Angebotsvergleich führt in der Praxis nicht mehr weiter. Bei Kapitalanlagen zählen heute Machbarkeit und Geschwindigkeit des Finanzierungsprozesses – beantwortet durch eine schnelle Zusage der Bank, selbstverständlich unter dem Vorbehalt einer positiven Objektbewertung und geprüfter Bonität.

Bei der Wahl der Bank kommt es darauf an, dass sie das Investment versteht, richtig bewerten kann und ein passendes Finanzierungskonzept für die Gesamtinvestition bereitstellt. Ein Zinsunterschied von 0,2 Prozentpunkten – die zudem steuerlich geltend gemacht werden können – ist kein Ausschlusskriterium. Prozessgeschwindigkeit und Machbarkeit wiegen schwerer.

Nicht auf die nächste Niedrigzinsphase warten

Resilienz gegenüber stark steigenden wie stark sinkenden Zinsen wird mehr und mehr zum Erfolgskriterium. Die extrem niedrigen Finanzierungszinsen der Vergangenheit waren eine Ausnahmesituation, keine Norm – eine Anlagestrategie auf ihre kurzfristige Rückkehr zu bauen, ist riskant. Empfehlenswert ist stattdessen, die heutigen Rahmenbedingungen anzunehmen und innerhalb dieser Realität nach wirtschaftlich tragfähigen Objekten zu suchen: mit angemessenen Einstiegspreisen, stabiler Vermietbarkeit, solider Standortentwicklung und einem Cashflow, der nicht allein von künftigen Wertsteigerungen abhängt.

Das Fazit: Steigende EZB-Zinsen sind nicht automatisch schlecht – weder für alle Immobilien noch für alle Käufer. Für Kapitalanleger, die rechnen können und ausreichend Eigenkapital mitbringen, kann ein schwierigerer Markt sogar Vorteile bieten. Entscheidend ist, wie gut verhandelt und kalkuliert wird.

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