Bestandsimmobilien: Für wen sie die bessere Wahl sind

Immobilien gehören seit Jahrzehnten zu den stabilsten Formen des Vermögensaufbaus. Und doch ist nicht jedes Immobilieninvestment für jeden Menschen gemacht.

Wer Neubau und Bestand gegenüberstellt, vergleicht nicht nur Objekte. Er vergleicht zwei grundlegend verschiedene Investmentphilosophien. Beide haben ihre Berechtigung. Aber sie passen zu unterschiedlichen Menschen und zu unterschiedlichen Zielen.

Sofortiger Cashflow: Der Unterschied zwischen heute und in zwei Jahren

Neubauwohnungen haben eine unvermeidliche Eigenheit: die Bauzeit. Zwischen Kaufentscheid und erstem Mietzins vergehen oft ein bis zwei Jahre.

Bestandswohnungen können direkt nach dem Erwerb Erträge erwirtschaften. Oft ist bereits ein laufendes Mietverhältnis vorhanden, das nahtlos weitergeführt wird.

Für jemanden, der einen sofortigen Cashflow benötigt oder möchte, dass das Investment unmittelbar arbeitet, ist das ein echter Vorteil.

Kaufpreis und Einstiegshürde: Mehr Spielraum von Anfang an

Bestandswohnungen sind in den meisten Märkten günstiger als vergleichbare Neubauten. Dieser Preisunterschied hat praktische Konsequenzen: weniger Eigenkapitalbedarf, ein kleinerer Kredit, und für manche Anleger die Möglichkeit, dasselbe Kapital auf mehrere Objekte zu verteilen.

Allerdings erkauft man sich diesen günstigeren Einstieg ohne die Förderinstrumente, die im Neubausegment verfügbar sind. KfW-Förderkredite mit vergünstigten Konditionen und die erhöhte Sonder-AfA nach §7b EStG stehen für Bestandsimmobilien grundsätzlich nicht zur Verfügung. Was der Bestand an Kaufpreis spart, kann im Einzelfall durch entgangene Förderung und steuerliche Vorteile teilweise wieder aufgewogen werden. Das muss im konkreten Fall durchgerechnet werden.

Steuerliche Möglichkeiten: Realistisch einordnen

Steuerlich bietet der Bestand eigene Instrumente, aber mit klaren Grenzen.

Eine erhöhte oder beschleunigte AfA, wie sie im Neubau über §7b oder bei Denkmalimmobilien möglich ist, gibt es für reguläre Bestandswohnungen nicht. Was jedoch genutzt werden kann: Ein Restnutzungsdauer-Gutachten. Liegt die tatsächliche Restnutzungsdauer eines Gebäudes nachweislich unter dem gesetzlichen AfA-Ansatz von 50 Jahren, kann die jährliche Abschreibung entsprechend erhöht werden. Das ist ein legitimes und in der Praxis unterschätztes Instrument, das jedoch voraussetzt, dass das Objekt und sein Zustand das Gutachten rechtfertigen.

Denkmalgeschützte Bestandsobjekte bilden eine Sonderkategorie mit eigenen steuerlichen Möglichkeiten, die gesondert betrachtet werden müssten.

Wie immer gilt: Steuern sind ein Verstärker, kein Kaufgrund.

Energetischer Zustand: Der unterschätzte Faktor in der Renditerechnung

Hier ist Ehrlichkeit besonders wichtig.

Bestandswohnungen sind energetisch oft weit von modernen Neubaustandards entfernt. Das hat direkte Auswirkungen auf die Vergleichbarkeit der Mieteinnahmen. Eine höhere Kaltmiete im Neubau wird durch deutlich geringere Heizkosten für den Mieter begleitet. Die Gesamtbelastung bleibt dadurch häufig konkurrenzfähig oder sogar günstiger.

Beim Bestand ist es umgekehrt: Geringere Kaltmieten gehen oft mit deutlich höheren Heizkosten einher. Wer die Renditerechnung fair aufstellt, muss die Kaltmiete um die Differenz der Energiekosten im Vergleich zu einem modernen Gebäude korrigieren. Tut man das nicht, rechnet man sich reicher als man ist.

Hinzu kommt der regulatorische Druck: Energetisch schwache Gebäude geraten zunehmend in den Fokus von Sanierungspflichten und Marktentwicklungen. Wer das nicht einkalkuliert, kauft möglicherweise einen Sanierungsstau, der sich später in der Rendite niederschlägt.

Wertsteigerungspotenzial: Rendite, die man selbst schafft

Der größte Hebel im Bestand ist das aktive Entwicklungspotenzial. Eine Wohnung, die energetisch saniert, modernisiert oder neu positioniert wird, kann sich in ihrer Ertragskraft erheblich verändern. Mietsteigerungen, die im Neubau strukturell kaum möglich sind, lassen sich im Bestand durch gezielte Maßnahmen realisieren.

Das ist keine Arbeit für jeden. Es erfordert Kapital, Zeit, handwerkliches Verständnis oder zumindest Erfahrung im Umgang mit Handwerkern und Eigentümergemeinschaften. Wer bereit ist, diese Arbeit zu investieren, findet im Bestand echte Hebel. Wer das nicht ist, sollte das realistisch einschätzen.

Verwaltung: Kein Selbstläufer

Im Neubausegment bieten viele Projekte heute professionelle Verwaltungsmodelle, die Eigentümern den operativen Alltag weitgehend abnehmen.

Im Bestand ist das keine Selbstverständlichkeit. Professionelle Miet- und Sondereigentumsverwaltungen gibt es, aber sie sind nicht überall verfügbar, nicht immer erschwinglich und nicht immer in der gewünschten Qualität zu finden. Wer als Eigentümer vollständig im Hintergrund bleiben möchte, muss das aktiv organisieren und einkalkulieren, dass es Märkte gibt, in denen das schlicht schwieriger ist als im Neubau.

Fazit: Meine Einschätzung als Berater

In meiner Arbeit begegne ich immer wieder zwei Typen von Anlegern.

Der eine möchte ein planbares, weitgehend passives Investment mit modernem Standard, steuerlichen Förderinstrumenten und kalkulierbaren Kosten. Für ihn ist der Neubau häufig die richtige Wahl.

Der andere hat ein Gespür für Potenziale, ist bereit, aktiv zu gestalten, sucht den günstigeren Einstieg oder benötigt sofort laufende Erträge und weiß, dass er dafür mehr Eigeninitiative mitbringen muss. Für ihn kann der Bestand das bessere Instrument sein.

Die entscheidende Frage lautet nie: Neubau oder Bestand, was ist objektiv besser?

Sie lautet: Was passt zu Ihrem Kapital, Ihrer Zeit und Ihren Zielen?