Wie Gutverdiener ihr Vermögen am effizientesten einsetzen: Bestandssanierung vs. Neubau im Vergleich

Wer als Gutverdiener über ausreichend Eigenkapital verfügt, steht selten vor der Frage, ob er investieren soll, sondern wie. Immobilien gelten dabei traditionell als naheliegender Weg, doch nicht jede Immobilie eignet sich gleichermaßen, um Kapital, Steuervorteile und Lebenszeit in ein optimales Verhältnis zu bringen.

In der Beratungspraxis begegnen mir dabei zwei grundlegende Strategien: der Kauf und die Sanierung einer Bestandsimmobilie oder der Neubau nach modernem Effizienzstandard. Beide Wege haben ihre Berechtigung, unterscheiden sich jedoch deutlich darin, wie viel Kapitaleinsatz, Fachwissen und vor allem Zeit sie von Investorinnen und Investoren verlangen.

Als Berater für ganzheitliche Immobilien- und Finanzstrategien erlebe ich täglich, dass gerade vielbeschäftigte Fach- und Führungskräfte das Potenzial der richtigen Struktur unterschätzen und ihr Vermögen dadurch nicht optimal einsetzen.

Im Folgenden zeige ich, worauf es bei der Wahl zwischen Bestandssanierung und Neubau wirklich ankommt.

Weg 1: Bestandsimmobilie kaufen und modernisieren

Eine verbreitete Strategie ist der Kauf einer renovierungsbedürftigen Bestandsimmobilie mit anschließender Modernisierung und Vermietung. Steuerlich orientiert sich dieses Vorgehen häufig an § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG: Investitionen in die Bausubstanz, nach Abzug des Grund-und-Boden-Anteils, dürfen innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung maximal 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes betragen, um nicht als sogenannte anschaffungsnahe Herstellungskosten eingestuft zu werden. Wird diese Grenze eingehalten, lassen sich die Modernisierungskosten regulär als Erhaltungsaufwand sofort steuerlich geltend machen, statt sie über die Nutzungsdauer abzuschreiben.

Diese Strategie bringt drei wesentliche Vorteile mit sich: Wird die 15-Prozent-Grenze eingehalten, verbessert die sofortige steuerliche Absetzbarkeit der Modernisierungskosten die Liquidität in der Investitionsphase spürbar. Zudem liegen Bestandsimmobilien häufig in gewachsenen, bereits infrastrukturell erschlossenen Lagen mit nachweisbarer Vermietbarkeit. Und schlussendlich wird mit der Investition direkt der Wert des Objektes gehoben, was die Attraktivität der Vermietbarkeit deutlich erhöhen kann.

Demgegenüber stehen drei Nachteile: Die exakte Einhaltung der 15-Prozent-Grenze erfordert eine präzise Kalkulation, laufende Bauüberwachung und enge Abstimmung mit Steuerberatung und Handwerksbetrieben, denn ein Fehler kann die steuerliche Wirkung rückwirkend zunichtemachen. Außerdem wurde ein Teil der Wertsteigerung bereits vom Verkäufer eingepreist oder muss erst durch die Sanierung aktiv erarbeitet werden, was Planungsrisiko und Bauzeit bindet. Es ist also erforderlich, die Lage und die Preise deutlich zu kennen und bestenfalls unter Wert einzukaufen. Der schwierigste Punkt für die Meisten ist aber nicht, dass die Planung und Bauüberwachung kompliziert ist, sondern, dass Kontakte zu den Handwerksunternehmen bestehen, dessen Qualität man bereits kennt und die Gewerke aufeinander abgestimmt ablaufen. Kumuliert man die Punkte, so ist neben dem Geldeinsatz auch ein hoher persönlicher Einsatz maßgeblich für eine erfolgreiche Sanierung einer Bestandsimmobilie.

Weg 2: Neubau mit höchstem Energieeffizienzstandard

Die zweite Strategie ist der Neubau nach dem Effizienzstandard KfW40 in Kombination mit dem Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude, kurz QNG. Neben den Nebenkosten, die bei beiden Varianten anfallen, kommen hier Zinskosten während der Bauphase hinzu, da das Kapital gebunden ist, bevor Mieteinnahmen fließen.

Auch hier stehen drei Vorteile im Vordergrund: Der KfW40-QNG-Standard eröffnet Zugang zu zinsgünstigen Förderdarlehen und Tilgungszuschüssen, die die Gesamtfinanzierung spürbar verbessern können. Außerdem benötigen Neubauten über viele Jahre keine größeren Erhaltungsmaßnahmen, was die Kalkulierbarkeit der laufenden Erträge erhöht und den Verwaltungsaufwand reduziert. Der aktuell größte Vorteil bietet die Sonderabschreibung für diese Bauten: Hier können Investoren zusätzlich 5% linear der angefallenen Bau- bzw. Herstellkosten zusätzlich nur Neubauabschreibung (5% degressiv oder 3% linear) in den ersten vier Jahren abschreiben. Dadurch sind oftmals die Nebenkosten (in Form von Steuererstattungen) innerhalb der ersten fünf Jahre direkt wieder in den eigenen Geldbeutel geflossen.

Zwei Nachteile sollten dabei jedoch nicht übersehen werden: Zinskosten während der Bauphase sowie mögliche Verzögerungen im Bauablauf sind ein Kostenfaktor, der bei der Renditeplanung realistisch einkalkuliert werden muss. Zudem liegen Neubaugrundstücke nicht automatisch in etablierten Lagen, weshalb eine sorgfältige Standortauswahl hier noch entscheidender ist als beim Bestandskauf.

Die eigentliche Frage: In was investiere ich und mit wem?

In der Beratungspraxis zeigt sich immer wieder dasselbe Muster: Menschen mit hohem Einkommen möchten in Immobilien investieren, bringen aber selten das mit, was ein Immobilieninvestment neben Kapital eigentlich erfordert, nämlich Zeit, Fachwissen und ein belastbares Netzwerk zu Bauträgern, Banken, Hausverwaltungen und Handwerksbetrieben. Ein Vollzeitjob und eine Familie lassen sich nur schwer mit der Rolle eines aktiven Bauherrn oder Sanierers vereinbaren.

Genau hier liegt der entscheidende Hebel für eine effiziente Vermögensnutzung: Nicht nur die Wahl zwischen Bestand und Neubau, sondern die Wahl der richtigen Struktur, mit der investiert wird.

Warum ein ganzheitliches Betreuungskonzept den Unterschied macht

Ein ganzheitliches Finanz- und Investmentprodukt, das bereits über etablierte Kontakte zu Bauträgern, Banken, Hausverwaltungen und Handwerksbetrieben verfügt, kann Zeit und Aufwand für Investorinnen und Investoren erheblich reduzieren, ohne sie vollständig auf null zu setzen. Wer investiert, bleibt weiterhin Entscheider über sein Kapital, wird aber von der operativen Detailarbeit entlastet, die sonst Abende und Wochenenden beansprucht.

Für Gutverdiener mit Vollzeitjob und Familie ist das oft der eigentliche Unterschied zwischen einem Investment, das gut auf dem Papier aussieht, und einem, das tatsächlich funktioniert.

Warum der Neubau die vorausschauende Strategie ist

Beide vorgestellten Wege haben ihre Berechtigung, und eine sanierte Bestandsimmobilie kann ein solides Investment sein. Doch wer sein Vermögen wirklich optimal einsetzen will, sollte einen entscheidenden Unterschied berücksichtigen: Bei der Sanierung einer Bestandsimmobilie wird ein Teil der Wertsteigerung vorweggenommen, denn der Kaufpreis spiegelt oftmals bereits das Potenzial wider, und die eigentliche Werterhöhung muss erst durch die Sanierung aktiv erarbeitet werden, mit allen damit verbundenen Bau- und Kalkulationsrisiken. Hier kommt es mehr denn je auf einen guten Einkauf an.

Der Neubau nach KfW40-QNG-Standard hingegen verbindet attraktive Fördermöglichkeiten mit einer Bausubstanz, die über viele Jahre keine nennenswerten Instandsetzungen erfordert. Zusätzlich die attraktiven steuerlichen Hebel für Investoren, die es bei anderen Finanzprodukten so nicht gibt. Für Mieterinnen und Mieter entstehen zudem besonders attraktive, energieeffiziente Wohnmöglichkeiten, ein Standortvorteil im Wettbewerb um gute Mieterschaft. In der Gesamtschau bietet der Neubau damit eine Investitionsmöglichkeit, die weniger von vergangenen Wertsteigerungspotenzialen lebt, sondern diese aktiv und planbar vor sich hat.

Fazit: Vermögenseinsatz mit Weitblick

Die Entscheidung zwischen sanierter Bestandsimmobilie und gefördertem Neubau ist keine Glaubensfrage, sondern eine Frage der Kapitaleffizienz, der Risikobereitschaft und vor allem der verfügbaren Zeit. Für Gutverdiener, die ihr Vermögen strategisch und ohne Selbstausbeutung einsetzen möchten, liegt der Schlüssel in zwei Elementen: Einer klugen Wahl der Anlageform und einer Partnerstruktur, die Fachwissen, Netzwerk und operative Umsetzung bündelt.

Neubauimmobilien nach KfW40-QNG-Standard bieten hier ein besonders überzeugendes Chancen-Risiko-Profil: als planbare, förderfähige und zukunftsgerichtete Ergänzung eines diversifizierten Immobilienportfolios.

P.S.: Ich habe absichtlich von anderen Vor- und Nachteilen, wie zum Beispiel der sofortigen Vermietbarkeit der Bestandsimmobilie, oder den geringeren Heizkosten bei Neubauimmobilen abgesehen, da es mir hauptsächlich um den Vermögenseinsatz ging.

‍