Mehr Netto vom Brutto: Nettolohnoptimierung durch die Abschreibung von Immobilien

Wer eine vermietete Neubau-Immobilie besitzt, profitiert aktuell von außergewöhnlich hohen Steuerabschreibungen – in der Regel 5 % degressive AfA und bei einer KfW-40-QNG-Immobilie zusätzlich 5 % Sonderabschreibung pro Jahr. Die meisten Anleger warten jedoch bis zur Steuererklärung im Folgejahr, um von diesem Steuervorteil zu profitieren. Dabei gibt es einen Weg, sich die Steuerersparnis bereits heute auszahlen zu lassen: den Antrag auf Lohnsteuerermäßigung. Damit erhalten Sie Ihre Steuerersparnis nicht erst rückwirkend vom Finanzamt, sondern Monat für Monat direkt mit Ihrer Gehaltsabrechnung – als echte Nettolohnoptimierung.

Das Wichtigste in Kürze

Neubau-Immobilien bieten derzeit Abschreibungen von bis zu 10 % pro Jahr: 5 % degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG plus 5 % Sonderabschreibung nach § 7b EStG für KfW-40-Immobilien mit QNG-Siegel. Diese Abschreibungen erzeugen auf dem Papier steuerliche Verluste aus Vermietung und Verpachtung, die Ihr zu versteuerndes Einkommen deutlich senken.

Über den Antrag auf Lohnsteuerermäßigung (§ 39a EStG) trägt das Finanzamt diese Verluste als Freibetrag in Ihre elektronischen Lohnsteuerabzugsmerkmale (ELStAM) ein. Die Folge: Ihr Arbeitgeber behält ab sofort weniger Lohnsteuer ein – Sie erhalten jeden Monat mehr Netto, ohne auf die Steuererstattung im Folgejahr warten zu müssen.

In unserem Beispiel mit 10.000 € Bruttogehalt steigt das monatliche Nettoeinkommen um 1.381 € – über 16.500 € mehr Netto pro Jahr.

Nettolohnoptimierung durch Immobilien-Abschreibung erklärt

Als Kapitalanleger mit einer vermieteten Immobilie erzielen Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Diesen Mieteinnahmen stehen Werbungskosten gegenüber: Finanzierungszinsen, Verwaltungskosten, Instandhaltung – und vor allem die Abschreibung (AfA, Absetzung für Abnutzung). Die Abschreibung ist dabei die interessanteste Position, denn sie ist ein rein rechnerischer Aufwand: Sie mindert Ihr zu versteuerndes Einkommen, ohne dass Sie dafür laufend Geld ausgeben müssen.

Übersteigen die Werbungskosten inklusive Abschreibung Ihre Mieteinnahmen, entsteht ein steuerlicher Verlust – ein sogenannter Werbungskostenüberschuss. Diesen Verlust verrechnet das Finanzamt mit Ihren übrigen Einkünften, insbesondere mit Ihrem Gehalt als Angestellter. Ihr zu versteuerndes Einkommen sinkt, und damit sinkt auch Ihre Einkommensteuer.

Der entscheidende Punkt ist das Timing: Im Normalfall zahlen Sie das ganze Jahr über die volle Lohnsteuer auf Ihr Gehalt und erhalten die Steuerersparnis erst nach Abgabe der Steuererklärung im Folgejahr als Erstattung zurück. Sie geben dem Staat also unterjährig ein zinsloses Darlehen. Genau hier setzt der Antrag auf Lohnsteuerermäßigung an: Er verlagert die Steuerersparnis vom Folgejahr direkt in Ihre monatliche Gehaltsabrechnung.

Der Antrag auf Lohnsteuerermäßigung: So kommt die Steuerersparnis in Ihre Gehaltsabrechnung

Die Rechtsgrundlage für die monatliche Nettolohnoptimierung ist § 39a EStG. Danach können Arbeitnehmer beim Finanzamt beantragen, dass bestimmte Aufwendungen – darunter ausdrücklich auch Verluste aus Vermietung und Verpachtung – als Freibetrag in den elektronischen Lohnsteuerabzugsmerkmalen (ELStAM) hinterlegt werden.

Der eingetragene Freibetrag wird auf die Monate des Jahres verteilt und mindert direkt die Bemessungsgrundlage für Ihre monatliche Lohnsteuer. Ihr Arbeitgeber ruft die ELStAM automatisch ab und behält entsprechend weniger Lohnsteuer ein. Sie müssen dafür nichts weiter tun – ab der nächsten Gehaltsabrechnung landet mehr Netto auf Ihrem Konto.

So läuft der Antrag ab:

Verlust prognostizieren: Ermitteln Sie den voraussichtlichen Werbungskostenüberschuss Ihrer Immobilie für das Kalenderjahr – also Mieteinnahmen abzüglich Zinsen, Bewirtschaftungskosten und vor allem der Abschreibungen.

Antrag stellen: Den „Antrag auf Lohnsteuer-Ermäßigung" reichen Sie beim Wohnsitzfinanzamt ein – bequem online über Mein ELSTER oder klassisch per Vordruck. Der Antrag ist ab dem 1. Oktober des Vorjahres möglich und kann bis zum 30. November des laufenden Jahres gestellt werden.

Freibetrag wird eingetragen: Das Finanzamt prüft den Antrag und speichert den Freibetrag in Ihren ELStAM. Auf Wunsch gilt der Freibetrag für bis zu zwei Jahre.

Mehr Netto ab der nächsten Abrechnung: Ihr Arbeitgeber berücksichtigt den Freibetrag automatisch – die Lohnsteuer sinkt sofort spürbar.

Ein wichtiges Detail für das erste Jahr: Im Jahr der Anschaffung oder Fertigstellung berücksichtigt das Finanzamt negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung im Ermäßigungsverfahren regelmäßig noch nicht – der volle Effekt greift ab dem Folgejahr. Eine wichtige Ausnahme gilt jedoch gerade für die Sonderabschreibung nach § 7b EStG: Sie kann bereits früher in den Freibetrag einfließen. Für das Anschaffungsjahr selbst holen Sie sich die Ersparnis andernfalls über die Steuererklärung zurück.

Das Beispiel: Gleiches Brutto, 1.381 € mehr Netto – jeden Monat

Wie stark sich der Antrag auf Lohnsteuerermäßigung auswirkt, zeigt der Vergleich zweier realer Gehaltsabrechnungen – vor und nach Eintragung des Freibetrags. Gleicher Arbeitgeber, gleiches Bruttogehalt von 10 000 €, identische Sozialabgaben. Nur eine einzige Position hat sich verändert: die monatliche Lohnsteuer.

Vor dem Antrag gingen 2.807,60 € pro Monat als Lohnsteuer an das Finanzamt. Nach Eintragung des Freibetrags sind es nur noch 1.426,33 € – rund die Hälfte. Unter dem Strich bleiben 1.381,27 € mehr Netto – Monat für Monat. Aufs Jahr gerechnet sind das über 16.500 € mehr auf dem Konto.

Der entscheidende Unterschied zur klassischen Steuererstattung: Dieses Geld kommt sofort, mit jeder Gehaltsabrechnung – nicht erst irgendwann im Folgejahr, nachdem die Steuererklärung bearbeitet wurde.

Wie funktioniert das Ganze in der Praxis?

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‍Wie du die monatliche Nettolohnoptimierung umgesetzt bekommst, zeigt dir Max Schmidt, Leiter Immobilieninvestments in unserem Erklärvideo „Mehr Netto vom Brutto: Nettolohnoptimierung durch die Abschreibung von Immobilien" Schritt für Schritt, indem er dich durch den Antrag bei Elster führt.

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Was Sie mit dem monatlichen Liquiditätsvorteil erreichen können

Die zusätzliche monatliche Liquidität ist mehr als ein angenehmer Nebeneffekt – sie ist ein strategischer Baustein Ihres Vermögensaufbaus. Denn die 1.381 € aus unserem Beispiel, die vorher als Steuern abgeflossen wären, stehen Ihnen nun jeden Monat zur Verfügung:

Die Immobilie trägt sich (nahezu) von selbst. Die monatliche Steuerersparnis deckt zusammen mit der Mieteinnahme einen Großteil der Finanzierungsrate. Sie zahlen Ihre Immobilie damit zu einem erheblichen Teil mit Geld ab, das ohne die Investition schlicht an das Finanzamt geflossen wäre – Mieter und Finanzamt übernehmen den Rest.

Eigenkapital für die nächste Immobilie aufbauen. Wer die monatlichen Überschüsse konsequent anspart, baut in wenigen Jahren das Eigenkapital für das nächste Investment auf – und skaliert so sein Immobilienportfolio Schritt für Schritt.

Schneller entschulden durch Sondertilgungen. Alternativ können Sie die Überschüsse Ihrer finanzierenden Bank in Form von Sondertilgungen anbieten. So wachsen Sie schneller in die Sicherheiten hinein, verbessern Ihren Beleihungsauslauf und damit Ihre Konditionen für Anschlussfinanzierungen und künftige Investments.

Was Sie beachten sollten

So attraktiv die monatliche Nettolohnoptimierung ist – einige Punkte gehören zur ehrlichen Betrachtung dazu:

Der Freibetrag ist eine Prognose, keine endgültige Steuerfestsetzung. Die finale Abrechnung erfolgt über die Einkommensteuererklärung. Wer einen Freibetrag eintragen lässt, ist in aller Regel zur Abgabe einer Steuererklärung verpflichtet. Fällt der tatsächliche Verlust niedriger aus als prognostiziert, kann es zu einer Nachzahlung kommen. Eine realistische, eher konservative Prognose ist daher sinnvoll.

Die Abschreibung verschiebt Steuern, sie schenkt sie nicht vollständig. Die AfA mindert den steuerlichen Buchwert der Immobilie. Bei einem späteren Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren würde ein entsprechend höherer Gewinn versteuert. Wer – wie bei einer langfristigen Kapitalanlage üblich – die Zehnjahresfrist einhält, verkauft nach aktueller Rechtslage steuerfrei und behält den vollen Vorteil.

Die Voraussetzungen der Sonderabschreibung müssen dauerhaft erfüllt sein. Die zehnjährige Vermietungspflicht und die Baukostenobergrenze von 5.200 € je Quadratmeter sind harte Kriterien. Werden sie verletzt, kann die Sonderabschreibung rückwirkend entfallen.

Die Qualität des Investments steht an erster Stelle. Eine Immobilie kauft man wegen Lage, Substanz und nachhaltiger Vermietbarkeit – die Steuerersparnis ist der Beschleuniger, nicht die Begründung des Investments.

Gesetzliche Grundlagen

Die beschriebene Gestaltung stützt sich auf drei zentrale Normen des Einkommensteuergesetzes: § 7 Abs. 5a EStG regelt die degressive Gebäudeabschreibung von 5 % für Wohnungsneubauten mit Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029. § 7b EStG gewährt die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau von bis zu 5 % jährlich über vier Jahre für Effizienzhaus-40-Gebäude mit QNG-Siegel. § 39a EStG eröffnet Arbeitnehmern die Möglichkeit, unter anderem negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung als Freibetrag in die Lohnsteuerabzugsmerkmale eintragen zu lassen – die Grundlage der monatlichen Nettolohnoptimierung.

Warum gerade Neubau-Immobilien? Die aktuellen Abschreibungsmöglichkeiten

Grundsätzlich funktioniert dieses Modell mit jeder vermieteten Immobilie. Bei Bestandsimmobilien beträgt die Abschreibung jedoch nur 2 % pro Jahr (bei Fertigstellung ab 1925) – der Effekt auf Ihr Nettoeinkommen bleibt damit überschaubar. Ein echter Hebel entsteht erst durch die aktuell sehr attraktiven Abschreibungsmöglichkeiten für Neubauten, die der Gesetzgeber mit dem Wachstumschancengesetz geschaffen hat.

Die degressive AfA: 5 % pro Jahr (§ 7 Abs. 5a EStG)

Für Wohngebäude, deren Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 liegt, können Sie die degressive Abschreibung nutzen: 5 % der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten des Gebäudes im ersten Jahr, danach jeweils 5 % des verbleibenden Restwerts. Beim Kauf einer Neubau-Immobilie gilt: Der Kaufvertrag muss in diesem Zeitraum geschlossen und die Immobilie bis zum Ende des Jahres ihrer Fertigstellung angeschafft werden. Ein späterer Wechsel zur linearen AfA ist jederzeit möglich, sobald diese günstiger wird.

Zum Vergleich: Statt 2 % bei einer Bestandsimmobilie schreiben Sie in den Anfangsjahren also mehr als das Doppelte ab – und genau in den Anfangsjahren ist die steuerliche Entlastung am wertvollsten, weil dann auch die Zinsbelastung der Finanzierung am höchsten ist.

Die Sonderabschreibung für KfW-40-QNG-Immobilien: weitere 5 % pro Jahr (§ 7b EStG)

Noch attraktiver wird es bei besonders energieeffizienten Neubauten. Erfüllt die Immobilie den Standard Effizienzhaus 40 und trägt sie das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG), können Sie zusätzlich die Sonderabschreibung nach § 7b EStG in Anspruch nehmen: bis zu 5 % pro Jahr im Jahr der Anschaffung und in den drei Folgejahren – insgesamt also bis zu 20 % zusätzlich in den ersten vier Jahren.

Die wichtigsten Voraussetzungen im Überblick:

- Der Bauantrag wurde nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 gestellt.
- Die Immobilie erfüllt den Standard Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeitsklasse, nachgewiesen durch das QNG-Siegel.
- Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen 5.200 € je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen (Baukostenobergrenze).
- Als Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung werden maximal 4.000 € je Quadratmeter Wohnfläche berücksichtigt.
- Die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung und in den folgenden neun Jahren dauerhaft entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet werden.
- Degressive AfA und Sonderabschreibung lassen sich kombinieren. In den ersten vier Jahren erreichen Sie so eine Abschreibung von bis zu 10 % pro Jahr – bezogen auf den Gebäudeanteil Ihrer Investition. Bei einer Immobilie mit einem Gebäudewert von beispielsweise 500.000 € bedeutet das rund 50.000 € Abschreibungsvolumen pro Jahr, das Ihr zu versteuerndes Einkommen mindert.

Fazit – Steuerersparnis nicht aufschieben, sondern monatlich nutzen

Die Kombination aus degressiver AfA und Sonderabschreibung macht vermietete Neubau-Immobilien – insbesondere KfW-40-QNG-Objekte – zu einem der steuerlich attraktivsten Investments der aktuellen Gesetzeslage. Der Antrag auf Lohnsteuerermäßigung hebt diesen Vorteil auf die nächste Stufe: Statt dem Finanzamt ein zinsloses Darlehen zu gewähren und auf die Erstattung im Folgejahr zu warten, fließt die Steuerersparnis sofort und planbar in Ihre monatliche Gehaltsabrechnung. Im Beispiel bedeutet das bei unverändertem Bruttogehalt über 16.500 € mehr Netto pro Jahr – Liquidität, die Ihre Immobilie mitfinanziert, Ihre Entschuldung beschleunigt oder das Eigenkapital für Ihr nächstes Investment aufbaut.

Warum eine ganzheitliche Finanzberatung?

Ob sich eine Neubau-Immobilie mit degressiver AfA und Sonderabschreibung für Sie rechnet, hängt von Ihrer individuellen Situation ab: Ihrem Steuersatz, Ihrer Finanzierungsstruktur, Ihrem Anlagehorizont und Ihren Vermögenszielen. Wir betrachten Ihre Situation ganzheitlich und zeigen Ihnen, wie eine vermietete Neubau-Immobilie und die monatliche Nettolohnoptimierung in Ihre persönliche Vermögensstrategie passen.

Wichtiger Hinweis: Wir sind keine Steuerberater und dieser Artikel ersetzt keine steuerliche Beratung. Er soll Ihnen einen Anreiz und ein Verständnis für die Gestaltungsmöglichkeit geben. Die konkrete Umsetzung – insbesondere die Prognose des Freibetrags und die Prüfung der Voraussetzungen der §§ 7 Abs. 5a, 7b und 39a EStG – sollten Sie gemeinsam mit Ihrem Steuerberater vornehmen. Gerne binden wir Ihren Steuerberater in die Beratung ein.

Jetzt Beratung anfragen – und herausfinden, wie viel mehr Netto in Ihrer Gehaltsabrechnung steckt.