KfW 40 QNG oder Denkmalimmobilie? Warum die Wahl der Bausubstanz über Ihr Investment entscheidet

Kapitalanleger mit hoher Steuerlast stehen regelmäßig vor derselben Entscheidung: Steuervorteile über einen geförderten Neubau nach KfW 40 QNG-Standard sichern, oder über eine vermietete Denkmalimmobilie mit erhöhter Sonderabschreibung investieren. Beide Modelle werden auf dem Markt mit ähnlichen Schlagworten beworben: Sonderabschreibung, Steuerersparnis, Vermögensaufbau. Auf den zweiten Blick trennt beide Ansätze jedoch ein fundamentaler Unterschied: das Risiko der Bausubstanz. Und genau dieser Unterschied entscheidet am Ende darüber, ob aus einer Steueroptimierung ein solides Investment wird oder ein jahrzehntelanges Sanierungsrisiko.

Wer Immobilien zur Steueroptimierung nutzt, verfolgt dabei meist zwei Ziele gleichzeitig: die Steuerlast planbar senken und gleichzeitig ein Investment aufbauen, das auch nach der Förderphase noch werthaltig ist. Genau an diesem zweiten Punkt trennen sich die beiden Modelle in der Praxis deutlich, nicht bei der Höhe der Abschreibung, sondern bei der Frage, was am Ende tatsächlich im Bestand steht.

Die Förderlogik beim Neubau: transparent und staatlich abgesichert

Bei einem KfW 40 QNG-Neubau greift ein klar definiertes Fördersystem. Über das KfW-Programm 297/298 („Klimafreundlicher Neubau") lässt sich pro Wohneinheit ein zinsgünstiges Darlehen von bis zu 150.000 € sichern, sofern das Objekt das QNG-Siegel für nachhaltiges Bauen trägt und den Effizienzhaus-40-Standard erfüllt. Der Zinssatz wird tagesaktuell festgelegt und liegt spürbar unter dem, was am freien Kapitalmarkt aufgerufen wird. Das ist ein direkter Vorteil für die Kapitaldienstfähigkeit des Anlegers.

Steuerlich kommt hinzu, was aktuell die attraktivste Abschreibungskombination am Markt ist: die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG mit 5 % p. a. auf den jeweiligen Restbuchwert, kombiniert mit der Sonderabschreibung nach § 7b EStG von zusätzlich 5 % p. a. über vier Jahre. In den ersten Jahren lassen sich beide Abschreibungen gemeinsam nutzen, in Summe bis zu 10 % der Anschaffungs- und Herstellungskosten pro Jahr, solange die Baukostenobergrenze von aktuell 5.000 €/qm eingehalten wird. Das Ergebnis: Ein erheblicher Teil der Steuerlast wird in den ersten Jahren in Vermögen umgewandelt, während gleichzeitig ein modernes, energieeffizientes und damit langfristig vermietbares Objekt entsteht.

Zwar ist der klassische Tilgungszuschuss im aktuellen Programm 297/298 weggefallen, der Vorteil liegt heute im vergünstigten Zinssatz gegenüber der freien Bankfinanzierung. Wichtig für die Praxis: Der Förderantrag muss vor Stellung des Bauantrags erfolgen, ein Punkt, den ein erfahrener Investmentberater von Anfang an mitplant, damit die Förderung nicht durch einen formalen Fehler verfällt.

Die Förderlogik beim Denkmal: attraktiv auf dem Papier, kompliziert in der Praxis

Bei einer vermieteten Denkmalimmobilie greift § 7i EStG. Hier lassen sich in den ersten acht Jahren jeweils 9 % und in den folgenden vier Jahren jeweils 7 % abschreiben, macht in Summe 100 % über zwölf Jahre. Das klingt zunächst nach der stärkeren Abschreibung. Der entscheidende Haken steckt jedoch im Detail: Diese Sonderabschreibung gilt ausschließlich für die von der Denkmalschutzbehörde bescheinigten Sanierungskosten, nicht für den Kaufpreis und nicht für die historische Bausubstanz selbst. Genau diese Altsubstanz macht aber häufig den größten Teil des Kaufpreises aus.

Das bedeutet in der Praxis: Der Anleger zahlt vollen Preis für ein Gebäude, dessen tatsächlicher baulicher Zustand (Fundament, Statik, Dachstuhl, Leitungen, Feuchtigkeit im Mauerwerk) vor dem Kauf oft nur eingeschränkt zu beurteilen ist. Denn viele dieser Punkte lassen sich erst während der Sanierung vollständig einsehen, wenn Wände geöffnet und Decken freigelegt werden. Was dann zusätzlich zur ursprünglichen Kalkulation an Sanierungsbedarf auftaucht, ist nicht mehr durch die Sonderabschreibung gedeckt und geht voll zulasten der Rendite.

Das unterschätzte Risiko: Wer weiß, was in der Wand steckt?

Genau hier liegt der zentrale Unterschied, den viele Anleger bei der Entscheidung unterschätzen. Ein KfW 40 QNG-Neubau entsteht komplett neu, nach aktuellen technischen Normen, mit geprüften Baustoffen, moderner Haustechnik und einem Bauablauf, der von Anfang an dokumentiert und überwacht wird. Es gibt keine „unbekannte Vergangenheit" des Gebäudes.

Bei einer Denkmalimmobilie kauft der Anleger dagegen ein Objekt, dessen Bausubstanz teils über hundert Jahre alt ist und dessen tatsächlicher Zustand sich häufig erst im laufenden Sanierungsprozess zeigt. Genau das ist das Risiko, das in vielen Verkaufsgesprächen zu Denkmalobjekten ausgeblendet wird: Niemand, weder Verkäufer noch Sanierungsträger noch Gutachter, kann vor Öffnung der Bausubstanz vollständig garantieren, welche versteckten Mängel sich noch zeigen. Nachträgliche Kostensteigerungen bei Denkmalsanierungen sind in der Praxis keine Ausnahme, sondern eher die Regel.

Dieses Risiko wirkt sich auch auf die Finanzierung aus: Banken kalkulieren bei Bestandsobjekten mit unklarer Bausubstanz häufig konservativer und verlangen einen höheren Eigenkapitalanteil, während ein KfW-40-QNG-Neubau mit geprüftem Energiestandard als Sicherheit deutlich planbarer bewertet wird. Wer seine Kalkulation auf einer soliden, nachvollziehbaren Grundlage aufbauen möchte statt auf Annahmen über eine hundert Jahre alte Bausubstanz, sollte dieses Finanzierungsrisiko von Anfang an mit einpreisen.

Gewährleistung: der unterschätzte Sicherheitsfaktor

Ein Aspekt, der bei der Kaufentscheidung häufig zu wenig Beachtung findet, ist die Gewährleistung. Bei einem Bauträgervertrag für einen Neubau gilt die gesetzliche Gewährleistungsfrist von fünf Jahren ab Abnahme (§ 634a BGB), und zwar für das gesamte neu errichtete Bauwerk. Zeigen sich innerhalb dieser Frist Baumängel, haftet der Bauträger. Für den Anleger bedeutet das ein klar geregeltes, planbares Sicherheitsnetz über einen Zeitraum, in dem sich die meisten Baumängel typischerweise zeigen.

Bei der Sanierung einer Denkmalimmobilie greift die Gewährleistung in aller Regel nur für die tatsächlich durchgeführten Sanierungsarbeiten, nicht für die historische Bausubstanz, die vor der Sanierung bereits vorhanden war. Was also schon vorher marode war und nicht Teil der bescheinigten Sanierungsmaßnahme wurde, bleibt wirtschaftlich vollständig beim Käufer. Eine vergleichbare Absicherung wie beim Neubau existiert hier schlicht nicht.

Nach der Steuerphase: Wer kauft ein ausgereiztes Denkmal?

Auch mit Blick auf den späteren Verkauf zeigt sich ein deutlicher Unterschied. Nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist ist ein Verkauf in beiden Fällen steuerfrei möglich, das ist ein Vorteil, den beide Modelle teilen. Entscheidend ist aber, was danach auf dem Markt passiert.

Ein KfW 40 QNG-Neubau bleibt auch nach der Steuerphase gefragt: Energieeffizienz, moderner Baustandard und ein nachweislich neu errichtetes Gebäude sprechen sowohl Kapitalanleger als auch Eigennutzer an. Der Käuferkreis bleibt breit. Bei einer Denkmalimmobilie hingegen ist die Abschreibung nach zwölf Jahren aufgebraucht. Für einen Nachfolgekäufer ist das Objekt damit steuerlich deutlich weniger interessant, während die Unsicherheit über die Bausubstanz bestehen bleibt. Banken bewerten die Beleihung entsprechend zurückhaltender, und der Kreis potenzieller Käufer, für die sich der Kauf noch rechnet, schrumpft spürbar. Ein Verkaufsmarkt, der sich in der Praxis oft schwerer erschließen lässt, als es die Werbematerialien beim Ankauf suggerieren.

Fazit: Aus meiner Sicht spricht mehr für den Neubau

Nach meiner Einschätzung als Investmentberater ist der KfW 40 QNG-Neubau in den allermeisten Fällen die tragfähigere Wahl. Der wichtigste Grund: Wer neu baut, kauft ein Gebäude ohne Sanierungsrisiko. Es gibt keine unbekannte Vergangenheit, keine verdeckten Mängel in jahrzehntealter Bausubstanz und keine nachträglichen Kostenexplosionen, die sich erst beim Öffnen von Wänden und Decken zeigen.

Das heißt nicht, dass ein Neubau automatisch risikofrei ist. Auch hier kann Baupfusch auftreten, etwa durch mangelhafte Ausführung, Zeitdruck oder unzureichende Bauüberwachung. Umso wichtiger ist es, den Bauträger sorgfältig zu prüfen: Referenzobjekte, wirtschaftliche Stabilität und Erfahrung mit dem jeweiligen Bautyp sollten vor dem Kauf genauso genau untersucht werden wie die Lage und die Förderkonditionen. Anders als bei der Denkmalimmobilie lässt sich dieses Risiko über die gesetzliche Gewährleistung und eine sorgfältige Bauträgerauswahl aber deutlich besser eingrenzen als das Risiko einer unbekannten Altsubstanz.

Ein weiterer Punkt, der in der Steuerdiskussion oft zu kurz kommt: Neuer Wohnraum entsteht ausschließlich durch Neubau. Angesichts der anhaltenden Wohnungskrise in Deutschland ist jede zusätzliche, energieeffiziente Wohneinheit ein Beitrag zur Entspannung des Marktes, von dem Mieter und Investoren gleichermaßen profitieren. Eine sanierte Denkmalimmobilie mag den Bestand erhalten, sie schafft aber keinen einzigen neuen Wohnraum.

Hinzu kommt ein Punkt, der bei Denkmalobjekten in der Praxis regelmäßig unterschätzt wird: Für nahezu jede Sanierungs- oder Renovierungsmaßnahme ist die Zustimmung der Denkmalschutzbehörde erforderlich. Wer ein Denkmal saniert, verhandelt in der Praxis ständig mit der Behörde, über Materialien, Bauweise und Umfang der Arbeiten. Der Eigentümer hat dabei kaum Gestaltungsspielraum und muss regelmäßig mit Verzögerungen sowie zusätzlichen Auflagen rechnen.

In der Gesamtbetrachtung überwiegen für mich beim Neubau die Vorteile: geprüfte Bausubstanz, gesetzliche Gewährleistung, ein breiterer Käufermarkt nach der Steuerphase und ein Beitrag zur Lösung der Wohnungsknappheit. Die Denkmalimmobilie bleibt ein Nischenprodukt für Anleger, die das bauliche Risiko und den behördlichen Abstimmungsaufwand bewusst in Kauf nehmen.