Christoffer Riefenstahl von X Capital: „Was Immobilien bei höheren Zinsen im Portfolio leisten müssen“ – Private Banking Magazin

„Die Assetklasse ist nicht schlechter geworden, der Maßstab aber anspruchsvoller": Christoffer Riefenstahl von X Capital im Private-Banking-Magazin über Immobilien im Portfolio bei höheren Zinsen

12.10.2026

Presse und Medien im Gespräch mit X Capital: private banking magazin – „Immobilien im Portfolio: Was höhere Zinsen jetzt verlangen" → private banking magazin: https://www.private-banking-magazin.de/immobilien-portfolio-zinsen-renditeanforderung/

Staatsanleihen bringen so viel Rendite wie seit Jahren nicht mehr. Welche Aufgabe erfüllen Immobilien im Vermögen dann überhaupt noch – und ab wann wird Fremdkapital zur Belastung? In seinem Gastbeitrag für das private banking magazin ordnet Christoffer Riefenstahl, Prokurist, COO und Partner der X Capital, die Debatte auf Portfolioebene ein: Nicht die nächste Zinsentscheidung der EZB entscheidet über die Immobilienquote, sondern die Frage, welche Rendite eine Immobilie im aktuellen Kapitalmarktumfeld erzielen muss, um ihren Platz im Gesamtportfolio zu rechtfertigen.

Das Umfeld: liquide Alternativen sind zurück

Die Diskussion über Immobilien und Zinsen wird häufig zu einseitig geführt. Dass steigende Leitzinsen Immobilien automatisch unattraktiver machen, greift zu kurz. Die EZB hat den Leitzins im September um 25 Basispunkte angehoben, der Einlagesatz liegt seither bei 2,50 Prozent. Anfang Oktober rentierten zehnjährige US-Staatsanleihen bei rund 5,3 Prozent, dreißigjährige bei über 5,6 Prozent. In Frankreich weitete sich der Renditeabstand zehnjähriger Staatsanleihen zu Bundesanleihen angesichts fiskalischer und politischer Unsicherheit zeitweise auf etwa 130 bis 150 Basispunkte aus.

Die Konsequenz: Anleger finden wieder liquide Alternativen – und verlangen von Immobilien entsprechend mehr Rendite als Ausgleich für Illiquidität, Verwaltungsaufwand und Objektrisiko.

Diese Rolle spielt der EZB-Zins überhaupt noch

Der Leitzins ist für die Immobilienallokation relevant, aber bei Weitem nicht die einzige Größe. Langfristige Immobilieninvestments hängen stärker an der gesamten Zinskurve, an Refinanzierungskosten, Kreditaufschlägen und den Renditen alternativer Anlagen. Die EZB bestimmt den kurzfristigen Preis des Geldes; steigende Renditen langlaufender Staatsanleihen spiegeln dagegen Inflationserwartungen, Fiskalrisiken und höhere Laufzeitprämien wider. Diskontierungssätze und Renditeanforderungen verändern sich deshalb auch dann, wenn die Zentralbank vorerst stillhält. Die Immobilienquote allein wegen einer einzelnen EZB-Entscheidung zu erhöhen oder zu senken, wäre daher ein Fehler.

Der deutsche Wohninvestmentmarkt zeigt, was das in der Praxis bedeutet: Laut CBRE wurden in den ersten drei Quartalen 2026 Wohnimmobilien für knapp 5,9 Milliarden Euro gehandelt – rund 25 Prozent des gesamten Immobilieninvestmentvolumens und damit weiterhin die größte Assetklasse. Zugleich stieg die Spitzenrendite für Mehrfamilienhäuser in den Top-7-Städten im dritten Quartal um 20 Basispunkte auf 3,59 Prozent, zurückzuführen auf veränderte Kapitalmarktbedingungen, höhere Finanzierungskosten und gestiegene Renditeanforderungen. Höhere Zinsen bedeuten also nicht zwingend weniger Interesse an Immobilien – sie erzwingen eine neue Preisfindung.

Was muss die Immobilie im Gesamtportfolio leisten?

Die Analyse sollte beim Portfolio beginnen, nicht beim Objekt. Laufender Cashflow, steuerliche Abschreibungen, Inflationsschutz, Fördermittel, Diversifikation, Kapitalerhalt über Generationen oder Zusatzrendite durch aktives Asset Management – je nachdem, welche Aufgabe die Immobilienquote übernehmen soll, ändert sich, welche Immobilie überhaupt in Frage kommt.

Core-Investments stehen dabei unter deutlich größerem Rechtfertigungsdruck. Wenn Staats- und Unternehmensanleihen attraktive laufende Renditen abwerfen, genügt das Argument „Immobilien sind Sachwerte" nicht mehr. Eine niedrige Anfangsrendite muss durch besonders stabile Cashflows, attraktive Abschreibungen, Fördermittel, Mietwachstum, Knappheit oder andere Qualitätsmerkmale begründet werden. Value-Add-Strategien rechnen anders: Hier lässt sich ein höheres Renditeziel über aktives Management, Modernisierung, Nutzungsänderung oder einen günstigeren Einstiegspreis erreichen. Investoren mit diskretionärem Kapital und aktivem Ansatz sind derzeit entsprechend handlungsfähiger, klassische Core-Investoren agieren selektiver – laut CBRE entfielen im dritten Quartal rund 58 Prozent des Wohninvestmentvolumens auf Value-Add- und opportunistische Strategien.

Für die Beratung folgt daraus: Eine Immobilienquote von beispielsweise 20 Prozent ist für sich genommen noch keine Strategie. Entscheidend sind Risiko und Rendite innerhalb dieser Quote.

Wie viel Fremdkapital ist noch sinnvoll?

In der Nullzinsphase bestand ein wesentlicher Teil der Immobilienstrategie darin, günstiges Fremdkapital effizient zu hebeln. Leverage ist heute kein Selbstzweck mehr – Eigenkapital übernimmt auf Portfolioebene eine andere Funktion: Es verschafft Optionen für künftige Entscheidungen.

Auch die Kreditseite hat sich verändert. Im Bank Lending Survey vom Juli meldeten netto sieben Prozent der Banken im Euroraum verschärfte Kreditstandards für Unternehmen, bei Wohnungsbaukrediten waren es netto neun Prozent; für das dritte Quartal erwarteten die Institute weitere Verschärfungen. Die Leitfrage lautet daher nicht mehr „Wie hoch kann ich beleihen?", sondern „Welche Finanzierungsstruktur hält einem schlechteren Szenario stand?"

Zu prüfen sind dabei insbesondere Laufzeiten und Zinsbindungen, Bausubstanz und energetische Standards, Fälligkeiten und Covenants sowie Refinanzierungsrisiken. Ein Portfolio, in dem große Kredittranchen gleichzeitig refinanziert werden müssen, trägt ein höheres Risiko als eines mit gestaffelten Laufzeiten. Sinnvoll ist ein Stresstest: Was passiert mit Cashflow und Loan-to-Value, wenn die Immobilienrenditen um 50 oder 100 Basispunkte steigen? Eigenkapital senkt nicht nur die Zinslast – es sichert die Handlungsfähigkeit in Phasen eingeschränkter Finanzierung.

Wo sich Spielraum öffnet

Die Chancen liegen vor allem in der Preisfindung. Laut CBRE wurden auf dem gesamten deutschen Immobilieninvestmentmarkt in den ersten drei Quartalen 2026 rund 23,2 Milliarden Euro umgesetzt, etwas mehr als im Vorjahreszeitraum. Gleichzeitig klaffen die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern erheblich auseinander: Das Kapital ist vorhanden, wird aber deutlich selektiver eingesetzt.

Family Offices und vermögende Investoren, die nicht unter Anlagedruck stehen, ihre Finanzierung frühzeitig strukturieren und höhere Eigenkapitalanteile stellen können, verhandeln aus einer Position der Stärke. Weder eine prominente Adresse noch das Etikett „Core" ersetzen eine belastbare Investmentrechnung – Lage und Objekt sind nach harten wirtschaftlichen Kriterien zu bewerten, nicht nach Prestige.

Die vier Leitfragen lauten heute:

• Welche Funktion erfüllt die Immobilie im Gesamtportfolio?
• Welche Mehrrendite bietet sie gegenüber liquideren Alternativen?
• Wie robust ist ihre Finanzierung bei erneut steigenden Zinsen?
• Wo entsteht der zusätzliche Ertrag – aus dem laufenden Cashflow oder nur aus der Hoffnung auf eine spätere Neubewertung?

Wer auf diese Fragen überzeugende Antworten hat, muss Immobilien wegen höherer Zinsen nicht grundsätzlich geringer gewichten. Die Assetklasse ist nicht automatisch schlechter geworden – der Maßstab aber deutlich anspruchsvoller. Davon dürfte die Kapitalallokation der kommenden Jahre stärker geprägt sein als von der nächsten einzelnen Zinsentscheidung der EZB.

Den vollständigen Beitrag lesen Sie im private banking magazin: https://www.private-banking-magazin.de/immobilien-portfolio-zinsen-renditeanforderung/

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