Haus an die Kinder überschreiben: Freibeträge, Fristen und Absicherung

Das Wichtigste in Kürze

• Jedes Kind kann von jedem Elternteil alle zehn Jahre 400.000 € steuerfrei erhalten.
• Bei einer Schenkung an Kinder fällt keine Grunderwerbsteuer an.
• Ein vorbehaltenes Wohnrecht oder ein Nießbrauch sichert die Eltern ab und mindert den steuerpflichtigen Wert.
• Wird ein Elternteil innerhalb von zehn Jahren bedürftig, kann die Schenkung zurückgefordert werden, auch durch das Sozialamt.
• Bei vorbehaltenem Nießbrauch beginnt die Zehnjahresfrist für Pflichtteilsergänzungsansprüche nicht zu laufen.

Viele Eltern möchten ihr Haus nicht erst im Erbfall weitergeben, sondern schon zu Lebzeiten. Dafür gibt es gute Gründe: Die Freibeträge erneuern sich alle zehn Jahre, spätere Wertsteigerungen fallen bereits beim Kind an, und die Nachfolge ist geregelt, bevor Streit entstehen kann. Damit die Übertragung gelingt, sollten Sie Steuern, Absicherung und Familienrecht zusammen betrachten.

Freibeträge und die Zehnjahresfrist

Für Schenkung und Erbschaft gelten dieselben persönlichen Freibeträge (§ 16 ErbStG, Stand November 2026). Ein Kind kann von jedem Elternteil 400.000 € steuerfrei erhalten, von beiden Eltern zusammen also 800.000 €. Enkel haben einen Freibetrag von 200.000 €. Alle Schenkungen derselben Person innerhalb von zehn Jahren werden zusammengerechnet (§ 14 ErbStG), danach steht der Freibetrag erneut zur Verfügung.

Wer früh beginnt, kann das nutzen: Übertragen Eltern heute einen ersten Anteil der Immobilie und zehn Jahre später einen weiteren, lassen sich die Freibeträge zweimal ausschöpfen. Gehört das Haus nur einem Elternteil, kann eine Kettenschenkung über den Ehepartner helfen, auch den Freibetrag des anderen Elternteils zu nutzen.

Maßgeblich ist nicht der Kaufpreis, sondern der steuerliche Grundbesitzwert, den das Finanzamt nach dem Bewertungsgesetz ermittelt. Er kann vom Marktwert abweichen. Wie Immobilien dabei bewertet werden, lesen Sie im Beitrag Steuerfreie Vermögensnachfolge mit Immobilien.

Grunderwerbsteuer, Spekulationsfrist und Abschreibung

Anders als beim Kauf, bei dem je nach Bundesland Grunderwerbsteuer fällig wird, ist die Schenkung an Kinder davon befreit. Das Kind übernimmt außerdem die Anschaffungsdaten der Eltern: Für die zehnjährige Spekulationsfrist bei einem späteren Verkauf zählt der Kaufzeitpunkt der Eltern, und bei vermieteten Immobilien führt das Kind die Abschreibung der Eltern fort.

Absicherung der Eltern: Wohnrecht, Nießbrauch und Rückforderungsrechte

Die wenigsten Eltern möchten ihr Zuhause ohne Absicherung abgeben. Üblich sind zwei Rechte, die im Grundbuch eingetragen werden:

• Wohnrecht: Die Eltern dürfen die Immobilie weiterhin selbst bewohnen.
• Nießbrauch: Die Eltern dürfen die Immobilie bewohnen oder vermieten und behalten die Mieteinnahmen.

Beide Rechte haben einen steuerlichen Nebeneffekt: Ihr Kapitalwert wird vom Wert der Schenkung abgezogen. Je älter die Eltern sind, desto geringer fällt dieser Abzug aus, weil er sich nach der statistischen Lebenserwartung richtet. Worin sich beide Rechte unterscheiden, erklärt das Lexikon von Eigenheim-Finanzierung.de zu Nießbrauch und Wohnrecht.

Zusätzlich vereinbaren viele Familien im Notarvertrag Rückforderungsrechte, etwa für den Fall, dass das Kind die Immobilie ohne Zustimmung verkauft, vor den Eltern stirbt oder in die Insolvenz gerät.

Drei Risiken, die Sie kennen sollten

Rückforderung bei Verarmung: Kann ein Elternteil seinen Unterhalt später nicht mehr selbst bestreiten, darf er das Geschenk zurückverlangen (§ 528 BGB). Dieser Anspruch ist auf zehn Jahre ab der Schenkung begrenzt. Übernimmt das Sozialamt etwa Pflegekosten, kann es diesen Anspruch geltend machen.

Pflichtteilsergänzung: Geschwister, die weniger erhalten haben, können im Erbfall eine Ergänzung ihres Pflichtteils verlangen. Der Wert der Schenkung schmilzt dafür jedes Jahr um zehn Prozent ab (§ 2325 BGB). Behalten sich die Eltern jedoch einen Nießbrauch vor, beginnt diese Frist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht zu laufen.

Familienfrieden: Erhält nur ein Kind die Immobilie, sollten Ausgleichszahlungen an die Geschwister oder deren Pflichtteilsverzicht gleich mit geregelt werden.

Rechenbeispiel

Familie Schulte besitzt ein Haus mit einem steuerlichen Wert von 900.000 €, das beiden Eltern je zur Hälfte gehört. Sie übertragen es auf ihre einzige Tochter und behalten sich ein lebenslanges Wohnrecht vor. Den Kapitalwert des Wohnrechts nehmen wir in diesem Beispiel mit 250.000 € an.

• Wert der Schenkung: 900.000 € abzüglich 250.000 € = 650.000 €
• Je Elternteil: 325.000 €
• Freibetrag je Elternteil: 400.000 €
• Schenkungsteuer: 0 €

Ohne Wohnrecht läge der Wert je Elternteil bei 450.000 €. Nach Abzug der Freibeträge blieben je 50.000 € steuerpflichtig, bei 7 Prozent in Steuerklasse I wären das zusammen 7.000 € Schenkungsteuer.

Fazit

Ein Haus zu Lebzeiten an die Kinder zu übertragen, ist eine der wirksamsten Möglichkeiten, Vermögen steuerfrei weiterzugeben. Wer früh beginnt, die Zehnjahresfristen nutzt und sich mit Wohnrecht oder Nießbrauch absichert, schafft Sicherheit für beide Generationen. Weil Steuerrecht, Familienrecht und Sozialrecht zusammenspielen, gehört die Gestaltung in die Hände von Notar und Steuerberater.

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