Immobilie als Altersvorsorge: Erst das Eigenheim oder erst die Kapitalanlage?

Das Wichtigste in Kürze

• Das abbezahlte Eigenheim senkt die Lebenshaltungskosten im Alter, weil die Miete entfällt.
• Eine vermietete Immobilie erzeugt zusätzliches Einkommen und wird zu großen Teilen von Mietern und Finanzamt mitfinanziert.
• Beim selbst genutzten Eigenheim gibt es während der Finanzierung kaum Steuervorteile, bei der Kapitalanlage schon.
• Für Gutverdiener mit flexibler Lebensplanung ist die Kapitalanlage als erster Schritt oft der schnellere Weg zu mehreren Objekten.
• Entscheidend ist bei beiden Wegen, dass die Immobilie bei Rentenbeginn weitgehend entschuldet ist.

Für viele Menschen reicht die gesetzliche Rente allein nicht, um den gewohnten Lebensstandard zu halten. Immobilien gehören deshalb zu den beliebtesten Bausteinen der privaten Altersvorsorge. Doch Immobilie ist nicht gleich Immobilie: Das selbst genutzte Eigenheim und die vermietete Kapitalanlage wirken auf ganz unterschiedliche Weise.

Das Eigenheim: Sicherheit durch mietfreies Wohnen

Der größte Vorteil des Eigenheims zeigt sich im Ruhestand: Ist der Kredit abbezahlt, fallen nur noch Nebenkosten und Instandhaltung an. Die eingesparte Miete wirkt wie eine zusätzliche Rente, die weder versteuert noch verhandelt werden muss. Dazu kommt die Sicherheit, nicht von einem Vermieter abhängig zu sein.

Der Nachteil: Während der Finanzierung zahlen Sie Zins und Tilgung vollständig aus dem Nettoeinkommen, steuerlich absetzen lässt sich beim selbst genutzten Eigenheim fast nichts. Außerdem ist das Kapital gebunden, und ein Umzug ist aufwendig. Wie viel Eigenkapital Sie für den Kauf brauchen, zeigt der Ratgeber Eigenkapital beim Hauskauf, und die Konditionen für die Baufinanzierung können Sie bei Eigenheim-Finanzierung.de vergleichen.

Die Kapitalanlage: Einkommen durch Mieteinnahmen

Eine vermietete Immobilie funktioniert anders: Die Mieteinnahmen decken einen großen Teil der Finanzierungsrate, und Zinsen, Abschreibung und laufende Kosten mindern als Werbungskosten Ihre Steuerlast. Gerade bei hohem Einkommen trägt das Finanzamt damit einen spürbaren Teil des Vermögensaufbaus mit. Wie das bei Neubauten mit degressiver AfA bis in die monatliche Gehaltsabrechnung wirkt, zeigen wir im Beitrag Mehr Netto vom Brutto.

Im Alter wird die Mieteinnahme zur zusätzlichen Rente. Und nach zehn Jahren Haltedauer ist ein Verkauf steuerfrei, falls Sie das Kapital lieber anders einsetzen möchten, wie der Beitrag Steuerfrei verkaufen nach 10 Jahren zeigt. Wie sich Cashflow und Steuerersparnis für ein konkretes Objekt entwickeln, rechnet der Kapitalanlage-Rechner von Finance Estate durch.

Die Kehrseite: Sie tragen Vermietungsrisiken wie Leerstand oder Mietausfall, und solange Sie kein Eigenheim besitzen, bleiben Sie selbst Mieter.

Was zuerst? Eine Entscheidungshilfe

Eigenheim zuerst passt, wenn

• Ihre Lebensplanung örtlich feststeht, etwa mit Familie und festem Arbeitsplatz,
• Sie Sicherheit und Unabhängigkeit vom Mietmarkt höher gewichten als Rendite,
• Ihr Einkommen die Rate trägt, ohne auf Steuervorteile angewiesen zu sein.

Kapitalanlage zuerst passt, wenn

• Sie gut verdienen und einen hohen Grenzsteuersatz haben,
• Sie beruflich flexibel bleiben möchten oder günstig zur Miete wohnen,
• Sie das Eigenkapital für ein Eigenheim erst aufbauen möchten, unterstützt durch Mieteinnahmen und Steuerersparnis.

Ein möglicher Weg für Gutverdiener: zuerst eine vermietete Wohnung, deren Steuerersparnis und Überschüsse das Eigenkapital für das spätere Eigenheim mit aufbauen.

Worauf es bei beiden Wegen ankommt

• Entschuldung bis zur Rente: Planen Sie die Tilgung so, dass die Immobilie bei Rentenbeginn weitgehend abbezahlt ist.
• Instandhaltung: Rücklagen für Dach, Heizung und Modernisierung gehören in jede Kalkulation.
• Lage: Sie entscheidet über Vermietbarkeit und Wertentwicklung, beim Eigenheim wie bei der Kapitalanlage.
• Streuung: Eine einzelne Immobilie ist ein großes Klumpenrisiko. Ergänzen Sie sie durch weitere Bausteine wie Wertpapiere.

Wie Immobilien und ETFs im Vergleich abschneiden, lesen Sie im Beitrag ETF oder Investmentimmobilie.

Fazit

Eigenheim und Kapitalanlage schließen sich nicht aus, sie ergänzen sich. Das Eigenheim senkt die Kosten im Alter, die Kapitalanlage erhöht das Einkommen. Welche Reihenfolge für Sie richtig ist, hängt von Einkommen, Steuerlast und Lebensplanung ab. Wer beides früh plant, kann im Ruhestand mietfrei wohnen und zusätzlich Mieteinnahmen beziehen.

Warum eine ganzheitliche Finanzberatung?

Wir sind keine Steuerberater, möchten Ihnen jedoch einen Anreiz und Hilfe für eventuell mögliche Besteuerungen geben. Eine vollumfängliche Vermögensplanung bedarf auch der Einbeziehung von optionalen steuerlichen Gesichtspunkten. Unsere Artikel ersetzen keine professionelle Beratung durch einen Steuerberater.

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