Immobilienverrentung: Leibrente, Nießbrauch oder Teilverkauf im Vergleich

Das Wichtigste in Kürze

• Bei der Immobilienverrentung machen Eigentümer gebundenes Vermögen flüssig und bleiben trotzdem in ihrem Zuhause wohnen.
• Die gängigen Modelle sind Leibrente, Verkauf mit Nießbrauch oder Wohnrecht, Teilverkauf und Umkehrhypothek.
• Bei Leibrente und Verkauf mit Nießbrauch wechselt das Eigentum, beim Teilverkauf nur ein Anteil, bei der Umkehrhypothek gar nicht.
• Der Teilverkauf ist wegen des laufenden Nutzungsentgelts oft das teuerste Modell.
• Wer die Immobilie vererben möchte, sollte zuerst ein Darlehen als Alternative prüfen.

Viele Menschen erreichen den Ruhestand mit einer abbezahlten Immobilie, aber einer Rente, die kleiner ausfällt als das letzte Gehalt. Das Vermögen steckt in Stein, nicht auf dem Konto. Die Immobilienverrentung soll genau diese Lücke schließen: Sie wandelt einen Teil des Immobilienwerts in eine Einmalzahlung oder eine monatliche Rente um, ohne dass Sie ausziehen müssen.

Die vier Modelle im Überblick

Leibrente: Sie verkaufen die Immobilie und erhalten dafür eine lebenslange monatliche Rente, abgesichert durch ein Wohnrecht im Grundbuch. Instandhaltung und größere Reparaturen übernimmt meist der Käufer. Steuerlich wird nur der Ertragsanteil der Rente erfasst, und dieser hängt vom Alter bei Vertragsbeginn ab. Anbieter setzen in der Regel ein Mindestalter von etwa 68 bis 70 Jahren voraus.

Verkauf mit Nießbrauch oder Wohnrecht: Sie verkaufen die Immobilie vollständig und erhalten den Kaufpreis abzüglich des Werts Ihres Nutzungsrechts als Einmalzahlung. Mit einem Nießbrauch dürfen Sie die Immobilie später auch vermieten, etwa bei einem Umzug ins Pflegeheim. Mit dem Nießbrauch sind allerdings mehr Pflichten verbunden als mit einem reinen Wohnrecht.

Teilverkauf: Sie verkaufen einen Anteil von 10 bis höchstens 50 Prozent an einen Anbieter und nutzen die Immobilie weiter allein. Für den verkauften Anteil zahlen Sie ein monatliches Nutzungsentgelt. Am Ende der vereinbarten Laufzeit werden die Konditionen neu verhandelt, oder die Immobilie wird insgesamt verkauft.

Umkehrhypothek: Sie bleiben Eigentümer und erhalten ein Darlehen auf Ihre Immobilie, das erst beim Auszug oder im Erbfall zurückgezahlt wird. Weil es sich um einen Kredit handelt, sind die Auszahlungen kein steuerpflichtiges Einkommen. Wie die Umkehrhypothek funktioniert und für wen sie in Frage kommt, erklärt der Ratgeber Umkehrhypothek von Eigenheim-Finanzierung.de.

Was ein Teilverkauf wirklich kostet

Der Teilverkauf wird oft als flexible Lösung beworben, ist aber in vielen Fällen das teuerste Modell. Die Verbraucherzentrale NRW rechnet vor: Wer 20 Prozent seiner Immobilie verkauft und 100.000 € ausgezahlt bekommt, zahlt bei einer Festschreibung über zehn Jahre mindestens 4,99 Prozent jährlich, also rund 416 € im Monat. Ein Immobiliendarlehen gab es bei guter Bonität im Januar 2026 ab 3,3 Prozent Zinsen.

Hinzu kommt der spätere Gesamtverkauf: Der Anbieter erhält dann mindestens sein eingesetztes Geld zuzüglich eines vereinbarten Mindestanteils zurück. Weil weder Mieterschutz noch die Schutzregeln für Verbraucherdarlehen greifen, sollten Sie das Nutzungsentgelt möglichst lange festschreiben lassen. Bei Entgelten, die an einen Preisindex gekoppelt sind, berichtet die Verbraucherzentrale Hamburg von deutlichen Erhöhungen innerhalb eines Jahres.

Ein Teilverkauf kann trotzdem passen, wenn Sie kurzfristig Geld brauchen, Eigentümer bleiben möchten und keinen Kredit erhalten. Vergleichen Sie das Angebot aber vorher mit einem Darlehen.

Die Alternative: Die Immobilie beleihen

Bevor Sie verkaufen oder verrenten, lohnt sich der Vergleich mit einem klassischen Darlehen. Eine schuldenfreie Immobilie ist eine sehr gute Sicherheit, und die Zinsen liegen oft unter den Kosten eines Teilverkaufs. Wie das funktioniert, zeigt der Ratgeber Haus beleihen von Eigenheim-Finanzierung.de.

Welches Modell zu wem passt

• Lebenslange Zusatzrente, Erbe spielt keine Rolle: Leibrente mit Wohnrecht
• Größere Summe auf einmal, Option auf Vermietung: Verkauf mit Nießbrauch
• Eigentümer bleiben, Erbe erhalten: Darlehen oder Umkehrhypothek
• Kurzfristig Geld, Eigentum soll teilweise bleiben: Teilverkauf, aber nur nach sorgfältigem Kostenvergleich

Denken Sie dabei auch an die Familie: Bei Leibrente und Verkauf mit Nießbrauch geht die Immobilie nicht an die Erben. Wer sie lieber zu Lebzeiten an die Kinder übertragen möchte, findet die Regeln dazu in unserem Beitrag Haus an die Kinder überschreiben. Die Begriffe Leibrente, Nießbrauch und Wohnrecht erklärt das Lexikon von Eigenheim-Finanzierung.de.

Fazit

Die Immobilienverrentung kann im Alter finanziellen Spielraum schaffen, ohne das vertraute Zuhause aufzugeben. Die Modelle unterscheiden sich aber erheblich bei Kosten, Eigentum und Erbe. Wer früh plant, mehrere Angebote vergleicht und das Darlehen als Alternative prüft, trifft die bessere Entscheidung.

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