Vermietung an Angehörige: Die 66-Prozent-Regel und was das Finanzamt prüft

Das Wichtigste in Kürze

• Beträgt die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, gilt die Vermietung als voll entgeltlich. Sie können alle Werbungskosten absetzen, auch Zinsen und Abschreibung.
• Zwischen 50 % und 66 % entscheidet eine Totalüberschussprognose, ob Sie die Kosten voll oder nur anteilig absetzen.
• Unter 50 % kürzt das Finanzamt die Werbungskosten im Verhältnis der gezahlten zur ortsüblichen Miete.
• Maßstab ist die ortsübliche Warmmiete: Kaltmiete plus umlagefähige Nebenkosten, in der Regel aus dem örtlichen Mietspiegel.
• Der Mietvertrag muss wie unter Fremden geschlossen und tatsächlich so gelebt werden.

Ob die Tochter zum Studium eine Wohnung braucht oder die Eltern im Alter näher an die Familie ziehen: Viele Eigentümer vermieten an Angehörige und verlangen bewusst weniger als von einem fremden Mieter. Steuerlich ist das kein Nachteil, solange Sie die Regeln des § 21 Abs. 2 EStG kennen. Dann bleibt die Wohnung ein vollwertiges Investment mit allen Abzügen, und Ihre Familie wohnt günstiger.

Die drei Stufen der verbilligten Vermietung

Seit dem Veranlagungszeitraum 2021 unterscheidet das Einkommensteuergesetz drei Stufen. Maßgeblich ist immer das Verhältnis der vereinbarten Miete zur ortsüblichen Miete:

• Mindestens 66 %: Die Vermietung gilt als voll entgeltlich. Alle Werbungskosten sind abziehbar, eine Prognose ist nicht nötig.
• 50 % bis unter 66 %: Das Finanzamt prüft mit einer Totalüberschussprognose, ob die Vermietung über einen Zeitraum von 30 Jahren einen Überschuss erwarten lässt. Fällt die Prognose positiv aus, bleiben alle Werbungskosten abziehbar. Fällt sie negativ aus, wird die Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt.
• Unter 50 %: Die Werbungskosten sind nur anteilig abziehbar, im Verhältnis der gezahlten zur ortsüblichen Miete.

Die Grenzen gelten nur für Wohnraum. Vermieten Sie Gewerbe- oder Büroräume an Angehörige, greifen sie nicht.

Was als ortsübliche Miete zählt

Vergleichsmaßstab ist die ortsübliche Warmmiete, also die Kaltmiete einer vergleichbaren Wohnung zuzüglich der umlagefähigen Nebenkosten. Grundlage ist in der Regel der örtliche Mietspiegel. Weist er eine Spanne aus, gilt jeder Wert innerhalb der Spanne als ortsüblich.

Gibt es keinen geeigneten Mietspiegel, kann die ortsübliche Miete über ein Gutachten, eine Mietdatenbank oder mindestens drei vergleichbare Wohnungen ermittelt werden. Überlassen Sie die Wohnung möbliert, etwa mit Einbauküche, kann ein Möblierungszuschlag hinzukommen, sofern der Mietspiegel oder der örtliche Markt einen solchen Zuschlag hergibt. Weisen Sie ihn im Mietvertrag gesondert aus.

Rechenbeispiel

Familie Berger vermietet eine 60-Quadratmeter-Wohnung an ihren Sohn. Laut Mietspiegel liegt die ortsübliche Kaltmiete bei 12 € je Quadratmeter, die umlagefähigen Nebenkosten betragen 3 € je Quadratmeter.

• Ortsübliche Kaltmiete: 60 m² × 12 € = 720 €
• Umlagefähige Nebenkosten: 60 m² × 3 € = 180 €
• Ortsübliche Warmmiete: 900 €
• 66 % davon: 594 €

Verlangen die Bergers mindestens 594 € warm, bleiben Zinsen, Abschreibung, Verwaltung und Reparaturen voll absetzbar. Sinnvoll ist ein Puffer, zum Beispiel 630 €, denn Mietspiegel werden regelmäßig fortgeschrieben. Steigt die ortsübliche Miete, kann eine früher ausreichende Miete unter die Grenze rutschen. Prüfen Sie die Miethöhe deshalb einmal im Jahr und passen Sie sie bei Bedarf an.

Wie viel Steuer auf die Mieteinnahmen nach Abzug aller Kosten tatsächlich anfällt, können Sie mit dem Rechner Mieteinnahmen versteuern von Finance Estate durchspielen.

Der Fremdvergleich: So erkennt das Finanzamt den Mietvertrag an

Die Miethöhe allein reicht nicht. Verträge zwischen nahen Angehörigen erkennt das Finanzamt nur an, wenn sie inhaltlich wie unter fremden Dritten gestaltet sind und auch so durchgeführt werden. In der Praxis heißt das:

• Schriftlicher Mietvertrag mit Mietobjekt, Miethöhe, Nebenkosten und Fälligkeit
• Die Miete wird pünktlich und nachweisbar überwiesen, nicht bar gezahlt und nicht verrechnet
• Die Nebenkosten werden jährlich abgerechnet, Nachzahlungen tatsächlich eingefordert
• Mieterhöhungen und Kündigungsfristen folgen dem Vertrag

Vermieten Sie an ein Kind, dem Sie Unterhalt zahlen, ist das kein Hindernis: Zahlen Sie den Unterhalt aus, und Ihr Kind überweist davon die Miete. Diese Gestaltung ist in der Rechtsprechung anerkannt.

Achtung bei großen und luxuriösen Objekten

Bei besonders großen Wohnungen mit mehr als 250 Quadratmetern Wohnfläche oder sehr aufwendiger Ausstattung kann das Finanzamt auch oberhalb der 66-Prozent-Grenze eine Totalüberschussprognose verlangen. Das hat der Bundesfinanzhof 2023 bestätigt. Für die typische Familienwohnung spielt das keine Rolle.

Kapitalanlage und Familie verbinden

Besonders interessant wird die Vermietung an Angehörige mit einer Neubauwohnung. Kaufen Sie zum Beispiel eine Wohnung am Studienort Ihrer Kinder, nutzen Sie die degressive AfA und je nach Objekt die Sonder-AfA nach § 7b, obwohl Ihr Kind günstiger wohnt als am freien Markt. Ein steuerlicher Verlust aus der Vermietung lässt sich über einen Freibetrag schon mit der monatlichen Gehaltsabrechnung nutzen, wie wir im Beitrag Mehr Netto vom Brutto zeigen. Wie hoch die Abschreibungen für ein konkretes Objekt ausfallen, rechnet der AfA-Rechner aus.

Soll die Wohnung später ganz an Ihr Kind übergehen, lohnt ein Blick auf die Freibeträge bei der Schenkung. Wie sich diese innerhalb der Familie optimal nutzen lassen, lesen Sie in unserem Beitrag zur Kettenschenkung.

Fazit

Die verbilligte Vermietung an Angehörige ist eine der wenigen Gestaltungen, bei denen Familie und Steuer an einem Strang ziehen. Wer mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Warmmiete verlangt, einen sauberen Mietvertrag schließt und die Miethöhe jährlich prüft, behält den vollen Werbungskostenabzug und kann seinen Angehörigen trotzdem spürbar entgegenkommen.

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