Immobilie Schenkungssteuer frei an Kinder vererben im Überblick
Kinder können durch Schenkung oder Erbschaft steuerfreies Vermögen von ihren Eltern erhalten. Diese Ausnahme ist in § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG definiert. Daher fällt zum Zeitpunkt der Übertragung keine Erbschafts- oder Schenkungssteuer an. Damit dies geschehen kann, müssen die Kinder nach dem Erbe zügig in die übertragene Immobilie einziehen.a
Immobilie Schenkungssteuer frei an Kinder vererben erklärt
Ein Familienheim liegt demnach vor, wenn das Grundstück bebaut ist und die Wohnung oder das Haus selbst dem eigenen Wohnbedarf dient. Ob es für eine selbstständige Erwerbstätigkeit genutzt wird, hängt von der tatsächlichen Nutzung ab. Deshalb sollte das Zuhause der Mittelpunkt des Familienlebens sein. Geregelt ist die Steuerbefreiung nach § 13 Absatz 1 Nummer 4c ErbStG.
Dies gilt jedoch nicht, wenn die Wohnung nur als Ferien- oder Wochenendwohnung genutzt wird. Ausnahmen können jedoch unter Umständen gelten, wenn das Familienheim in die GbR einbezogen und Anteile an der GbR übertragen werden. Bei Personengesellschaften gilt zwischen der Gesellschaft und den Gesellschaftern das sogenannte Trennungsprinzip. Anstatt also an das Unternehmen zu spenden, spendet man an die Aktionäre.
Aufteilung nach Nutzungszwecken
Familienheime werden nach funktionalem Zweck oder Nutzungszweck eingeteilt. Daher gilt die Ausnahme nur für den Teil des Grundstücks, der zum Wohnen genutzt wird. So entstehen keine Schäden, z.B. Nutzung durch Dritte oder zu gewerblichen oder freiberuflichen Zwecken, zur Freistellung von Wohnräumen. Diese Zonen sind nur nach ihrer Nutzung unterteilt. Zu beachten ist auch, dass die Steuerbefreiung zusätzlich zur Entlastung vorgesehen ist.
Schenkung eines Familienheims
13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG befreit Schenkungen des Familienheims von der Schenkungsteuer. Spenden jeglicher Art gelten als steuerlich absetzbar. Dabei handelt es sich hauptsächlich um die Übertragung von Miteigentum oder Alleineigentum. Aber auch der Erwerb eines Eigenheims auf die Kosten eines Ehegatten ist steuerfrei, wenn der Ehegatte des Käufers das Miteigentum auf den anderen Ehegatten überträgt. Es ist auch möglich, das Darlehen separat zurückzuzahlen und mit den Mitteln des geschenkten Ehegatten ein Einfamilienhaus zu kaufen. Ebenfalls steuerfrei sind weitere Herstellungskosten oder Instandhaltungskosten, soweit sie das Einfamilienhaus/Familienheim betreffen.
Entscheidend ist, dass die Schenkungen nicht wie im Fall von § 13 Absatz 1 Nummer 4b oder 4c ErbStG besteuert werden und die Nutzung durch die gesetzlichen Erben als Familienwohnsitz außer Frage steht. Die Ausnahme gilt allerdings nur für Familienheime mit einer Fläche von 200 Quadratmetern. Daher unterliegen zusätzliche Quadratmeter der normalen Schenkungssteuer. Andererseits gibt es keine Wertgrenzen und keine entsprechenden Prüfungen.
Familienheim von Todes wegen erwerben
Ausnahmen in § 13 Abs. 1 Nr. 4b) und 4c, ermöglichen die Feststellung der Todesursache. Der Erblasser muss die Wohnung der Familie vor dem Erbfall eigennützig genutzt haben oder er war aus schwerwiegenden Gründen an der eigenen Nutzung gehindert. Letzteres kommt beispielsweise in Betracht, wenn eine Nutzung zur Körperpflege nicht möglich ist.
Anders als bei Schenkungen und Fällen, in denen Kinder Eigentum nach dem Tod erben, gibt es jedoch keine Beschränkungen des Wohnraums. Außerdem muss Ehegatte des Erben oder die Kinder des Erben die Wohnung unmittelbar nach dem Erbübergang zum Wohnen nutzen. Es schadet jedoch nicht, wenn der Erbe aus rechtlich wichtigen Gründen daran gehindert ist, die Immobilie für sich zu nutzen. Bei Kindern kann einer der Gründe unter anderem sein, dass sie minderjährig sind und den Haushalt nicht selbstständig führen können. Oft wohnt der Ehepartner bereits im Haus, zieht also sofort ein. Es kann jedoch zu Problemen für Kinder führen. Nachfolgend legen wir fest, wann die Erben in das Elternhaus einziehen müssen.
Frist zum Einzug in das Familienheim
Damit Kinder oder Ehegatten die Befreiung von § 13 Abs. 1 Nr. 4c oder Nr. 4b ErbStG in die Familienwohnung in Anspruch nehmen können, müssen sie unmittelbar nach dem Erbfall einziehen. Hier setzt das Gesetz keine strikte Frist, sondern besagt, dass die Kinder sofort in die Immobilie einziehen müssen. Rechtzeitig kann als unverzüglich definiert werden. Gilt in der Regel sechs Monate nach dem Erbfall. In bestimmten Fällen kann diese Frist jedoch verlängert werden.
Beispielsweise kann sich der Einzug aufgrund von Renovierungsarbeiten verzögern. Wenn die Arbeit sofort beginnt, ist es kein Verschulden des Käufers, aber der Handwerker kann sie nicht rechtzeitig erledigen, wenn es nicht vom Käufer zu vertreten ist. Hier muss man zum Beispiel mit schlechtem Wetter oder zu vielen Handwerkeraufträgen rechnen. Insbesondere sind die Erben zur Einhaltung der Sechsmonatsfrist nicht verpflichtet, bestimmte, beschleunigte und ggf. teurere Maßnahmen zur Schadensbeseitigung oder -beseitigung zu treffen.
Wenn die Immobilie zeitnah geräumt beziehungsweise entrümpelt wird, so spricht das für eine unverzügliche Bestimmung zur Selbstnutzung. Dies hat aber allenfalls Indizwirkungen. Dementsprechend widerspricht die verspätete Entrümpelung, die darauf beruht, dass Mängel zuvor beseitigt wurden, nicht gegen die unverzügliche Eigennutzung. Anders ist dies jedoch zu beurteilen, wenn allein die verspätete Entrümplung einen verzögerten Einzug begründet. Wichtig zu erkennen ist, dass je größer der zeitliche Abstand zwischen dem Erwerb und der Selbstnutzung ist, umso schwieriger der Nachweis einer Selbstnutzung gegenüber dem Finanzamt ist.
Wenn die Immobilie sofort geräumt oder entrümpelt werden muss, deutet dies auf eine sofortige Belegung durch den Eigentümer hin. Es ist jedoch bestenfalls ein Anhaltspunkt. Einer unmittelbaren Eigennutzung steht daher eine verspätete Erklärung aufgrund der vorgängigen Mangelbeseitigung nicht entgegen.
Wichtig ist, sich klar vor Augen zu führen, dass es für das Finanzamt schwieriger wird, den Eigenbedarf nachzuweisen, je länger der Zeitraum zwischen Kauf und Eigennutzung liegt.
Wird das Familienheim vermietet, weil der Erblasser es nicht selbst nutzen kann, müssen sich die Erben selbst darum kümmern. Dafür gibt es allerdings auch eine angemessene Zeit
Mindestfrist zum Wohnen – Nachversteuerungstatbestand
Es ist wichtig zu beachten, dass das Einfamilienhaus mindestens zehn Jahre nach dem Kauf tatsächlich zum Wohnen genutzt worden sein muss. Andernfalls ist der Kauf steuerpflichtig. Der Steuerabzug ist nur dann befreit, wenn der Erbe das Vermögen an seinem Wohnort aus schwerwiegenden Gründen nicht nutzen kann. Zusätzliche Übertragungen unter reservierter Verwendung sind nachteilig und führen zu einer weiteren Besteuerung. Der Steuerbescheid wird gemäß § 175 Abs. 1 Nr. 2 AO rückwirkend geändert. Dann endet die Steuerbefreiung vollständig, nicht nur für einen bestimmten Zeitraum.
Fazit
Die Schenkung eines Familienheims bereitet in der Regel keine größeren Probleme. In Fällen, in denen ein Ehegatte nach dem Tod Eigentum erwirbt, kann eine fortgesetzte persönliche Nutzung gewährt werden. In der Regel leben jedoch beide Ehegatten zusammen, sodass ein Wohneigentum vorliegen muss.
Das Problem liegt also nur am Tod von Kindern. Für Kinder, die bereits woanders wohnen und ein Familienleben aufgebaut haben, ist eine Weiternutzung des elterlichen Elternhauses oft nicht möglich. Zudem wird das Elternhaus oft nur an ein Kind vererbt. Bei mehr Kindern werden die anderen Kinder entschädigt müssen.
Wir sind keine Steuerberater, möchten Ihnen jedoch einen Anreiz und Hilfe für eventuell mögliche Besteuerungen geben. Eine vollumfängliche Vermögensplanung bedarf auch die Einbeziehung von optionalen steuerlichen Gesichtspunkten. Unsere Artikel ersetzen keine professionelle Beratung durch einen Steuerberater.
Warum eine ganzheitliche Finanzberatung?
Wir haben unsere Unternehmung so ausgerichtet, dass wir Sie ganzheitlich kompetent allen Finanzthemen betreuen und beraten können. Wir beraten zu den Themen Kapitalanlage in unserer Vermögensverwaltung, Privat- und Gewerbeversicherungen sowie Immobilienfinanzierungen.
Sie können bei uns Ihr Depot, Immobilien, Altersvorsorge, Versicherungen und Immobiliendarlehen digital über unsere App verwalten.
Dadurch bieten wir Ihnen den Vorteil, einen Ansprechpartner zu haben, der ein Gesamtbild von Ihren Finanzen hat. Vor allem ist dies relevant, weil einige Produkte voneinander abhängig sind und auch in Kombination einen deutlichen Mehrwert bieten. So können Sie sich sicher sein, ein lückenloses Finanzkonzept zu erhalten.
In juristischen und steuerlichen Themen vernetzen wir Sie mit unserem exklusiven Experten-Netzwerk, sodass wir Sie bei all Ihren Bedürfnissen, die besten Anwälte und Steuerberater zur Verfügung stellen können.