Immobilienausgaben, die steuerlich absetzbar sind, im Überblick
Vermieter haben Kosten und Ausgaben wie Fahrtkosten, Mietersuche oder Heizungsprobleme, die nicht mit dem Kaufpreis oder Nebenkosten verbunden sind. Diese laufenden Ausgaben kann man von der Steuer absetzen.
Absetzbarkeit von Immobilienausgaben erklärt
Beim Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage ist es wichtig, nicht nur an den Kaufpreis und die Nebenkosten zu denken, sondern auch an die zukünftigen Kosten, die der Vermieter nach Unterzeichnung des Kaufvertrags tragen muss. Plötzliche Schäden wie ein Rohrbruch oder ein Heizungsausfall können ein Loch im Portemonnaie hinterlassen und monatelange Mieteinnahmen zunichtemachen.
Auch wenn alles gut läuft, fallen Vermietern regelmäßig fixe und variable Kosten an: Verwaltung, Wartung oder Baustellenbesuche. Allerdings bietet der Staat auch hier steuerliche Anreize.
Absetzbarkeit der Darlehenszinsen
Wer eine Immobilie verkauft oder vermietet, kann die Zinsen für den aufgenommenen Kredit bei der Steuererklärung absetzen.
Dies ist auch möglich bei teilweiser Vermietung. Das gilt auch, wenn der Eigentümer eine Immobilie zum Teil selbst bewohnt und zum anderen Teil vermietet. Wichtig hierbei ist, dass der Eigentümer für die Immobilie zwei Kredite aufnimmt. Er muss für die vermietete Wohnung einen separaten Kreditbetrag in der Steuererklärung angeben.
Die Kreditzinsen lassen sich bei vermieteten Objekten als Werbungskosten anrechnen. Zu den Werbungskosten zählen all die Ausgaben, die getroffen wurden, um das Einkommen weiterhin zu gewährleisten. Das sind unter anderem die Zinsen für einen Kredit, der für die Reparatur des Dachs genutzt wird. Diese Modernisierung bzw. Sanierung steigert den Wert der Immobilie. Der Eigentümer stellt damit die Mieteinnahmen sicher. Die Einnahmen müssen mithilfe der Einkommenssteuererklärung angegeben und mit dem persönlichen Steuersatz versteuert werden.
Wie kann man die Kredite steuerlich absetzen?
- Es muss mindestens ein Teil vermietet oder verpachtet werden, damit Ihnen das Finanzamt die Darlehenszinsen steuermindernd anerkennt.
- Nehmen Sie bei gemischt genutzten Immobilien (ein Teil selbst bewohnt, ein Teil vermietet) ein separates Darlehen für den nicht selbst genutzten Teil des Objektes auf, sonst erkennt das Finanzamt die Darlehenszinsen für den vermieteten Objektteil nicht als Werbungskosten an.
- Wer sich aus beruflichen Gründen eine Zweitwohnung kauft, kann die Zinsen der Finanzierung steuerlich absetzen.
- Wenn Sie den Kauf eines unbebauten Grundstücks durch ein Darlehen finanzieren, sind die anfallenden Aufwendungen nur dann steuerlich absetzbar, wenn eine konkrete Bauabsicht vorliegt und ein Mietwohngrundstück errichtet werden soll. Auch wenn Sie Bauerwartungsland erwerben und mit einer Baugenehmigung in absehbarer Zeit zu rechnen ist, ist ein Abzug möglich.
Abschreibung der Anschaffungs- und Herstellungskosten
Mit der Abschreibung für Abnutzung (AfA) können Sie bei vermieteten Immobilien die Anschaffungs- und Herstellungskosten von der Steuer absetzen. Dies gilt jedoch nur für die Kosten des eigentlichen Gebäudes und nicht für den Grund und Boden. So können:
- bei Gebäuden, die vor 1925 erbaut wurden, können über 40 Jahre lang jedes Jahr 2,5 Prozent abgesetzt werden
- bei Gebäuden, die ab 1925 erbaut wurden, können über 50 Jahre lang jedes Jahr zwei Prozent abgesetzt werden
Zu diesem Posten zählen auch die Kaufnebenkosten wie die Grunderwerbsteuer, Notar- oder Maklerkosten sowie das Architektenhonorar im Fall eines Neubaus.
Wesentliche Verbesserungen des Objektes, wie eine Erhöhung des Standards oder der Nutzfläche, können unter Umständen als nachträgliche Herstellungskosten gewertet werden. Und auch anschaffungsnahe Herstellungskosten können dazukommen, wenn Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen bis einschließlich 3 Jahre nach dem Erwerb der Immobilie ohne Umsatzsteuer mehr als 15 Prozent der Anschaffungskosten betragen.
Absetzbarkeit der möblierten Wohnung
Wird eine Wohnung möbliert vermietet, kann das komplette für die Vermietung erworbene Inventar und Einrichtung von der Steuer abgesetzt werden. Liegt der Wert über 800 Euro, müssen die Kosten über mehrere Jahre abgeschrieben werden. Den Zeitraum der möglichen Abschreibung kann der entsprechenden AfA-Tabelle des Bundesfinanzministeriumsentnommen werden: Bundesfinanzministerium – AfA-Tabellen.
Absetzbarkeit der Mietersuche
Die eigentliche Arbeit eines Vermieters beginnt erst nach dem Kauf der Immobilie, da die Suche nach den richtigen Mietern lange dauern kann. Vermieter können die Kosten für Internet- oder Zeitungswerbung von der Steuer absetzen. Gleiches gilt für die Miete, wenn der Vermieter nicht selbst suchen möchte. Mieter haben zudem Anspruch auf einen Energieausweis über den aktuellen Energieverbrauch der Wohnung, Vermieter können diese Abgaben auch steuerlich geltend machen.
Absetzbarkeit der Verwaltung und Beratung
Vermieter müssen Mietverträge vorbereiten, Stromrechnungen erstellen und versenden oder Mieter über jährliche Mieterhöhungen informieren. Ausgaben für Porto, Telefongespräche und Schreibwaren erkennt das Finanzamt in der Regel problemlos als Werbungskosten an. Schwieriger ist es, bspw. den Kauf eines Computers gegenüber dem Finanzamt zu rechtfertigen. Auch wenn die Eigentümer ihre Immobilie überwiegend am Computer verwalten, wird das Finanzamt nur einen Teil der Aufwendungen anerkennen. Schließlich können Computer privat genutzt werden. Daher sollten Vermieter in der Lage sein, den Steuerbehörden einen Zeitplan vorzulegen, wann sie ihre Computer für die Arbeit und wann sie diesen für den privaten Gebrauch nutzen.
Absetzbarkeit der Reisekosten
Auch Fahrtkosten zur Mietwohnung können Vermieter absetzen. Die Landesregierung bietet Vermietern eine Kilometerpauschale von 30 Cent je gefahrenen Kilometer. Der Besuch eines Maklers, einer Bank, eines Treffens oder sogar eines Baumarkts, um Dinge für Ihre Mietwohnung zu kaufen, ist steuerfrei. Sogar die Lebenshaltungskosten oder eine Verpflegungspauschale kann der Vermieter bei der Steuererklärung geltend machen, solange die An- und Abreise zur Wohnung umständlich ist. Allerdings müssen Nachweise wie Rechnungen und Protokolle vorgelegt werden.
Instandsetzungen (Reparaturen)
Manchmal hilft auch die sorgfältigste Vorauswahl nichts und Mieter werden zum Albtraum. Eskaliert der Streit und kommt vor Gericht, können Vermieter Gerichts- und Prozesskosten als Werbungskosten abziehen. Der Vermieter kann auch aufgefordert werden, Steuerkosten zu zahlen, einschließlich Räumungs-, Reinigungs- und Renovierungskosten, wenn der Richter zugunsten des Klägers entscheidet und der Mieter in der Anordnung zur Räumung aufgefordert wird. Aber auch wenn sie ein gutes Verhältnis zu den Mietern haben, belohnt der Staat sie: Lädt der Vermieter die Mieter zum Essen ein, können sie 70 % der Steuer ermäßigen oder erlassen.
Schlechte Mieter
Manchmal hilft auch die sorgfältigste Vorauswahl nicht, und die Mieter werden zum Albtraum. Wenn ein Streit eskaliert und vor Gericht geht, können Vermieter Anwalts- und Gerichtskosten als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Wenn der Richter zugunsten der Kläger entscheidet und der Mieter aufgrund der Anordnung räumen muss, kann der Vermieter auch hier die Kosten steuerlich geltend machen, einschließlich Räumungs-, Reinigungs- und Renovierungskosten. Doch auch wenn ein gutes Verhältnis zum Bewohner besteht, belohnt der Staat: Lädt der Vermieter den Mieter zum Essen ein, kann er 70 % von der Steuer absetzen.
Achtung:
Seit dem Erlass des Bundesministeriums für Finanzen (BMF) vom 25.11.2020 gibt es wesentliche Veränderungen in Bezug auf die steuerliche Absetzung von Fahrtkosten, insbesondere im Kontext vermieteter Immobilien oder der Absicht, solche zu erwerben.
Bisheriger Irrtum: Es war gängige Praxis anzunehmen, dass lediglich 30 Cent pro gefahrenem Kilometer steuerlich absetzbar sind. Diese Annahme erweist sich nun als unzutreffend, denn die Anwendung des Pauschalsatzes von 30 Cent pro Kilometer führt dazu, dass potenzielle Steuervorteile nicht in vollem Umfang ausgeschöpft werden. Dies liegt daran, dass die wenigsten Fahrzeuge tatsächlich nur Kosten in dieser Höhe verursachen. Gemäß dem BMF-Schreiben vom 25.11.2020 (Abschnitt 36ff.) steht es dem Steuerzahler nun frei, anstelle der tatsächlichen Aufwendungen einen pauschalen Kilometersatz zu verwenden – eine Möglichkeit, die aus Vereinfachungsgründen geschaffen wurde. Der Steuerpflichtige hat somit die Wahl, ob er die realen Fahrtkosten geltend macht oder auf die Pauschale zurückgreift.
Um dies an einem praktischen Beispiel zu verdeutlichen:
Angenommen, ein Auto verursacht laut ADAC-Tabelle durchschnittlich 83 Cent pro Kilometer, und es werden 3000 Kilometer zurückgelegt. In diesem Fall können nicht nur 900, sondern 2490 € von der Steuer abgesetzt werden. Diese Information ist entscheidend, um sicherzustellen, dass steuerliche Ansprüche korrekt geltend gemacht werden. Bei weiteren Fragen oder benötigter Unterstützung stehen wir gerne zur Verfügung. Es ist ratsam, diese Änderungen in der steuerlichen Praxis zu berücksichtigen, um finanzielle Vorteile optimal zu nutzen.
Fazit
Somit haften die Erben in der Erbgemeinschaft für die Verpflichtungen, die ein anderer Miterbe eingegangen ist, auch wenn sie damit gar nicht einverstanden sind. Dies kann durch einen Erbausschlag oder die Anfechtung der Erbschaft vermieden werden. Andernfalls kann die Haftung nur auf denjenigen, der erbt Teil beschränkt werden.
Wir sind keine Steuerberater, möchten Ihnen jedoch einen Anreiz und Hilfe für eventuell mögliche Besteuerungen geben. Eine vollumfängliche Vermögensplanung bedarf auch die Einbeziehung von optionalen steuerlichen Gesichtspunkten. Unsere Artikel ersetzen keine professionelle Beratung durch einen Steuerberater.
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